在房地產(chǎn)成為今年全國(guó)“兩會(huì)”的熱門(mén)話題之際，一個(gè)調(diào)研報(bào)告在上海引起了不小震動(dòng)。

　　這份由上海市社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心歷時(shí)一年多時(shí)間完成的報(bào)告，長(zhǎng)達(dá)62頁(yè)，4萬(wàn)多字，并已上呈上海市委、市府。 
 
　　這也是迄今針對(duì)上海市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的最為權(quán)威和翔實(shí)的報(bào)告。報(bào)告尖銳指出，上海土地供應(yīng)過(guò)量、房?jī)r(jià)過(guò)高，“十一五”期間商品房將大量過(guò)剩，由此，警示要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)看了這個(gè)報(bào)告后，都非常重視。”上海市政府一位官員說(shuō)，“這個(gè)報(bào)告將是今后制訂調(diào)控措施的關(guān)鍵參考依據(jù)�！�

　　投資過(guò)猛

　　上海市房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)到底有多少？這個(gè)外界爭(zhēng)議多年的問(wèn)題，一直沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的答案。

　　而上海社科院的這份報(bào)告明確指出，“十五”時(shí)期，上海全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率達(dá)到11.5%（按絕對(duì)值計(jì)算為13.89%），實(shí)現(xiàn)連續(xù)14年兩位數(shù)的增長(zhǎng)。在這個(gè)時(shí)期，上海市房地產(chǎn)增加值年均增長(zhǎng)（絕對(duì)值）20.54%，2005年達(dá)到670.23億元，占全市生產(chǎn)總值的7.3%。

　　“十五”時(shí)期，上海市地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)（絕對(duì)值）23.56%。2005年地方財(cái)政收入達(dá)到1434億元，據(jù)初步計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的35%左右。

　　這背后是房地產(chǎn)業(yè)超級(jí)投資沖動(dòng)。“十五”時(shí)期，上海全市固定資產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)（絕對(duì)值）13.63%，而這五年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資4700多億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)60.5%，占全市固定資產(chǎn)投資的35.5%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額年均增長(zhǎng)（絕對(duì)值）17.1%，高于同期全市固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

　　具體來(lái)看，“十五”時(shí)期上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快，主要是由于商品住宅投資增長(zhǎng)過(guò)快。其間，商品住宅累計(jì)投資3504.7億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)100.9%，占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的74.5%；商業(yè)用房累計(jì)投資374.5億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)29.2%；而辦公用房累計(jì)投資311.8億元，比“九五”時(shí)期減少43.5%。

　　在商品住宅投資中，別墅、高檔公寓投資增速較快，年均增長(zhǎng)40.8%；普通商品住宅年均增長(zhǎng)13.6%。

　　“由于投資慣性，新形成的投資規(guī)模，將對(duì)未來(lái)幾年的投資造成壓力�！眻�(bào)告尖銳地指出。

　　75%：協(xié)議出讓土地比例過(guò)大

　　上海市土地一級(jí)市場(chǎng)，到底有多少是協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，一直是個(gè)謎。

　　而上海市社科院呈現(xiàn)給市委市府的這份關(guān)鍵報(bào)告，赫然指出，“十五”時(shí)期上海土地一級(jí)市場(chǎng)共出讓土地32351萬(wàn)平方米，其中協(xié)議出讓24090萬(wàn)平方米、招拍掛出讓8261萬(wàn)平方米，分別占74.46%和25.54%。

　　土地協(xié)議出讓行為主要發(fā)生在2003年以前。因?yàn)椋瑥?003年起，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅、商服、綜合等用地主要采取招拍掛方式出讓?zhuān)�其出讓面積占同期三種用地出讓面積的70.4%。

　　值得注意的是，上海市爆發(fā)的包括周正毅案、上海房地局土地利用管理處處長(zhǎng)朱文錦等在內(nèi)的土地大案，主要發(fā)生在2003年之前的協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地時(shí)期。

　　“上海市現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都有不少土地儲(chǔ)備，基本上都是在2003年以前通過(guò)協(xié)議出讓的方式拿到的。”上海市當(dāng)?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)企業(yè)老總對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　高額利潤(rùn)刺激了各路資本紛紛涌入房地產(chǎn)。據(jù)調(diào)查，到2005年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有4812家，比2000年增加39%。而這些企業(yè)大部分是近五年新成立的。但有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的僅有1726家，占35.9%。

　　顯然，目前上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量仍然過(guò)多，遠(yuǎn)多于在建項(xiàng)目數(shù)量。這種低門(mén)檻準(zhǔn)入的情況，一方面加劇了企業(yè)間為爭(zhēng)奪項(xiàng)目而進(jìn)行的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，這些開(kāi)發(fā)企業(yè)中有相當(dāng)大部分是項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完房地產(chǎn)后，大部分都撤消，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的善后處理和管理不利。

　　不僅如此，此前，上海市曾通過(guò)協(xié)議出讓的方式，把成片土地供應(yīng)給一家開(kāi)發(fā)商，這往往延長(zhǎng)了土地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，造成土地資源閑置浪費(fèi)，影響土地使用快速產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)導(dǎo)致少數(shù)企業(yè)囤積土地，大多數(shù)企業(yè)無(wú)地開(kāi)發(fā)，并產(chǎn)生倒賣(mài)土地的現(xiàn)象。

　　土地供應(yīng)過(guò)量 房?jī)r(jià)過(guò)高

　　房?jī)r(jià)過(guò)高，對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么，通過(guò)增加土地供應(yīng)可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)嗎？

　　從具體數(shù)據(jù)看，“十五”時(shí)期，上海商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)高，速度過(guò)快，尤其是2003-2005年上半年。根據(jù)中房上海住宅指數(shù)，上海商品住宅價(jià)格2005年6月比2002年12月上漲72.5%；根據(jù)上海二手房指數(shù)，2005年6月存量住宅價(jià)格指數(shù)比2002年12月上漲59.5%。

　　這是什么原因造成的？報(bào)告指出，住房?jī)r(jià)格非正常上漲，除成本增加因素外，主要是投資、投機(jī)需求大量增加，市場(chǎng)出現(xiàn)的供不應(yīng)求局面，從某種程度上說(shuō)，是人為造成的。報(bào)告認(rèn)為，這不僅影響了廣大居民居住條件的改善和城市化進(jìn)程，最終還影響房地產(chǎn)自身的健康發(fā)展，影響社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

　　對(duì)于外界所說(shuō)的土地供應(yīng)不足或通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，報(bào)告也給予了回應(yīng)：“十五”時(shí)期，上海出讓了32351萬(wàn)平方米土地。其中，可建各類(lèi)房屋建筑面積是2000年全市全部存量房屋面積的98.3%；工業(yè)用地可建工業(yè)用房建筑面積是2000年全市工廠面積的202.5%；供應(yīng)居住用地可建住宅面積（不包括綜合用地中可建住宅面積）是2000年全市城鎮(zhèn)全部存量住宅面積的73.8%。

　　由于供應(yīng)土地需在兩年內(nèi)開(kāi)工，工業(yè)、居住用地的過(guò)量供應(yīng)，將給“十一五”前期的開(kāi)工和施工規(guī)模造成壓力。

　　更令人擔(dān)憂的是，按行政區(qū)域和用途分，遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)量更大：2003~2005年，市中心區(qū)出讓土地面積1199萬(wàn)平方米，占5.9%；浦東新區(qū)1801萬(wàn)平方米，占8.8%；近郊區(qū)5418萬(wàn)平方米，占26.6%；遠(yuǎn)郊區(qū)11222萬(wàn)平方米，占55%；崇明縣748萬(wàn)平方米，占3.7%。遠(yuǎn)郊區(qū)顯然是過(guò)量供應(yīng)。

　　而另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)是， “十五”時(shí)期，上海土地供應(yīng)平均容積率僅1.09。“土地利用效率過(guò)低，一方面浪費(fèi)了土地資源；另一方面提高了土地樓面地價(jià)�！�

　　商品房將大量過(guò)剩

　　而對(duì)于另外一個(gè)在上海地產(chǎn)界爭(zhēng)議多年的話題，即上海到底存在不存在商品房過(guò)剩的問(wèn)題，報(bào)告根據(jù)翔實(shí)的數(shù)據(jù)，認(rèn)定上海商品房將大量過(guò)剩。

　　自本世紀(jì)初起，上海的商品住宅投資和新開(kāi)工面積逐年較大幅度增長(zhǎng)，導(dǎo)致后期供應(yīng)量激增。2003年，上海商品住宅竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都超過(guò)3000萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常需求的能力，供遠(yuǎn)大于求的隱患逐漸增加。只是2003~2005年上半年市場(chǎng)投資（包括投機(jī)）需求的大量進(jìn)入，才暫時(shí)掩蓋了這一矛盾。但隱患始終存在，且不斷加深。

　　“如果說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)出讓工業(yè)用地5888.9萬(wàn)平方米，是為了承接制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，那么出讓住宅用地面積3552萬(wàn)平方米，占全市的46.7%，顯然是過(guò)量和超前的�！鄙虾Ｉ缈圃阂晃粚�(zhuān)家說(shuō)。

　　事實(shí)上，在大部分工廠尚在建設(shè)過(guò)程中、大部分制造業(yè)企業(yè)尚未開(kāi)工生產(chǎn)、就業(yè)還不充分的情況下；在城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善和中心城區(qū)軌道交通尚未建成（大部分甚至都未列入“十一五”規(guī)劃）的情況下，住宅用地的過(guò)量和超前供應(yīng)，勢(shì)必形成“十一五”前期住宅的大規(guī)模建設(shè)和竣工。

　　從環(huán)線來(lái)看，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)新開(kāi)工面積逐年下降；內(nèi)外環(huán)線間地區(qū)2004年以后逐年下降，外環(huán)線以外地區(qū)逐年較大幅度上升�？梢灶A(yù)見(jiàn)，“十一五”中后期，上述地區(qū)商品住宅將大量空置，并將影響其房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　所以，未來(lái)幾年，從上海商品住宅潛在供應(yīng)量和潛在可實(shí)現(xiàn)需求量來(lái)看，將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。近期出臺(tái)的一系列抑制需求的政策，對(duì)上海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是不利的，將加劇供遠(yuǎn)大于求的矛盾（包括空置累積產(chǎn)生的供應(yīng)量和新增供應(yīng)量）。

　　警惕房地產(chǎn)硬著陸

　　上海當(dāng)?shù)匾晃粚?zhuān)家指出，從目前的宏觀調(diào)控措施來(lái)看，上海房地產(chǎn)將可能出現(xiàn)硬著陸，“這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)重大傷害，并影響其它方方面面�！�

　　上海社科院的報(bào)告也對(duì)此給予了語(yǔ)氣強(qiáng)硬的警醒。

　　一是房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)，對(duì)于這樣一個(gè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)重要地位的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍應(yīng)作為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　二是上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口規(guī)模龐大。據(jù)2005年經(jīng)濟(jì)普查，2004年上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員33.2萬(wàn)人，占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的8.3%。

　　三是金融安全的問(wèn)題。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)年資金來(lái)源中最大的問(wèn)題是企業(yè)自有資金占比例過(guò)低，過(guò)分依賴(lài)定金、預(yù)付款。

　　2003年和2004年，上海房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅占12.68%，2005年下半年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求的提高，企業(yè)自有資金還是僅占15.5%。

　　與此相應(yīng)，定金、預(yù)付款占比例過(guò)高，自有資金和貸款比例就降低。2003年和2004年收取定金、預(yù)付款分別占44.8%和46.7%，自有資金和貸款合計(jì)分別占33.6%和34.5%；2005年由于預(yù)售面積的大幅度下降（比2004年下降25.7%），定金、預(yù)付款占比例降低到40.3%，自有資金和貸款合計(jì)占39.8%。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源過(guò)分依賴(lài)定金、預(yù)付款，是十分危險(xiǎn)的，一旦政策和市場(chǎng)供需變化，很容易造成資金鏈斷裂�！眻�(bào)告指出。

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