2006年“政策調(diào)控”再次成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，其中以國(guó)十五條中，關(guān)于“90/70”嚴(yán)格限制中小戶型供應(yīng)量的政策最受關(guān)注，并成為以深圳為代表的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市的調(diào)控政策主要依據(jù)。

    2006年11月17日,廣州市“金沙洲”4宗地塊以住宅單位最高限價(jià)6500元/平方米，為保利、中海和富力地產(chǎn)等三家開(kāi)發(fā)商所投得，“90/70”延展出的“雙限雙競(jìng)”這種新的土地出讓方式逐漸成形。

    有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，廣州“雙限雙競(jìng)”模式，如果實(shí)際效果有利于抑制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，就可能成為未來(lái)幾年內(nèi)土地供應(yīng)的主導(dǎo)模式。

    以下，將對(duì)這種土地出讓模式下，市場(chǎng)環(huán)境會(huì)發(fā)生哪些變化，開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)等問(wèn)題試作分析。

    “雙限雙競(jìng)”政策背景與回顧

    自2000年后，原來(lái)的以計(jì)劃式供應(yīng)配合一定數(shù)量的市場(chǎng)商品房和單位集資房為特征的住宅供應(yīng)模式，出于拉動(dòng)住宅消費(fèi)需求考慮，轉(zhuǎn)為通過(guò)“市場(chǎng)化”供應(yīng)解決城市居民住宅需求的“單軌制”模式。由此房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展，各主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始一路上揚(yáng)。

    以城市化進(jìn)程發(fā)展最快的深圳為例，新增戶籍人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原戶籍人口，在城市投資、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均收入等連續(xù)二十多年保持快速增長(zhǎng)因素下，“物業(yè)溢價(jià)”規(guī)律促使城市住宅的市場(chǎng)流通價(jià)格，必定呈不斷上揚(yáng)格局。在供應(yīng)“單軌制”條件下，地價(jià)與房?jī)r(jià)交替持續(xù)上漲，超過(guò)占社會(huì)絕大多數(shù)的中低收入人群經(jīng)濟(jì)可承受范圍，從而引發(fā)較大的社會(huì)負(fù)面影響。

    自2005年起，中央政府為保障和解決城市居民基本居住權(quán)，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而引起的一系列負(fù)面影響，進(jìn)行了包括加息、加稅等一系列的干預(yù)市場(chǎng)措施。以2006年開(kāi)始的“雙限雙競(jìng)”土地供應(yīng)政策，對(duì)于增加小面積住宅增應(yīng)，平抑高檔住宅價(jià)格快速攀升的意圖最為明顯。

    2006年5月出臺(tái)的國(guó)十五條第六條規(guī)定：“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位�！�

    由此，中央從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭——土地出讓，以“雙限雙競(jìng)”為原則的新一輪調(diào)控展開(kāi)。

    2006年8月，北京市集中列出包括廣渠路地塊在內(nèi)總規(guī)劃建筑面積達(dá)68萬(wàn)平方米的三塊限價(jià)地，但出于多方原因，這批土地一直未能進(jìn)入市場(chǎng)出讓。

    同月，廣州市推出兩塊限價(jià)地出讓，因其住宅單位最高限價(jià)高于周邊商品房均價(jià)達(dá)1000元/㎡，遭到各方質(zhì)疑而延后推出。

    2006年9月18日，珠海市國(guó)土資源局掛牌出讓的一塊地列出強(qiáng)制性要求：“住房銷售價(jià)格不得超過(guò)1800元/平方米，小區(qū)內(nèi)90平方米以下戶型比例不得低于90%”。后因該地塊位置過(guò)于偏遠(yuǎn)遭到質(zhì)疑，無(wú)一單位應(yīng)標(biāo)。

    直到2006年11月，廣州市“金沙洲”四地塊的成功出讓，才讓“雙限雙競(jìng)”政策首宗土地出讓成為現(xiàn)實(shí)。

    與“廣州模式”相比較，深圳市政府在2007年土地首兩次土地出讓中，并未以“限價(jià)”為條件，而是硬性規(guī)定開(kāi)發(fā)商品房建筑面積90平米以下單位要達(dá)到95%，還需提供相當(dāng)數(shù)量的單位無(wú)償交由政府分配，此舉一出，連續(xù)兩次因開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)價(jià)低于政府底價(jià)而流拍。由此可見(jiàn)，“限價(jià)、限戶型”土地供應(yīng)政策的執(zhí)行，在具體出讓細(xì)節(jié)條件上，一定結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況而定，否則有曲解政策，與市場(chǎng)化原則背道而馳之嫌。

   “雙限雙競(jìng)”將成為未來(lái)土地供應(yīng)模式的主要特征

    1、“雙限雙競(jìng)”可望延緩房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期

    廣州市“金沙洲”四塊土地出讓的先決條件，是政府限定開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目必須1年后限時(shí)面市，最高單位售價(jià)不能高于競(jìng)標(biāo)價(jià)格。這在一定程度上降低了人們對(duì)于拍賣地塊周邊商品房未來(lái)升值幅度的心理預(yù)期，配合打擊炒房的“五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓商品房征收5%營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定，那么介入到此區(qū)域的樓市“投機(jī)者”數(shù)量銳減。使購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的自用屬性增加，“泡沫”成分有效減少，這對(duì)于平抑樓市投機(jī)、緩和社會(huì)矛盾將起到直接的促進(jìn)作用。

    2、“雙限雙競(jìng)”政策正在各地得到落實(shí)

    根據(jù)國(guó)十五條相關(guān)規(guī)定，“雙限房”能否落實(shí)，將成為對(duì)地方政府的一個(gè)重要考核目標(biāo)。以廣州為代表的各大城市，紛紛出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)中低價(jià)位、中小套型住宅的相關(guān)措施規(guī)劃。廣州市在其公布的住房建設(shè)規(guī)劃中，明確規(guī)定了“雙限雙競(jìng)”地塊將占未來(lái)五年土地市場(chǎng)供應(yīng)的43%。北京市國(guó)土資源局在“兩限普通商品房”政策研討會(huì)上，研究制定了“兩限普通商品房”土地供應(yīng)方案。上海市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中，明確規(guī)定要“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供應(yīng)，其供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。

    深圳06年9月頒布了“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，相對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)，發(fā)展政策性住房的規(guī)定更為詳細(xì)，執(zhí)行依據(jù)更為明確。規(guī)劃中，深圳將建設(shè)政策性住房770萬(wàn)平方米，占總住宅規(guī)劃建設(shè)面積的13.5%，其中包括經(jīng)濟(jì)適用住房200萬(wàn)平方米，公共租賃住房(含廉租住房)570萬(wàn)平方米。

    可見(jiàn)，為落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，改善目前不合理的供給結(jié)構(gòu)，不讓房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而影響民生，“雙限雙競(jìng)”政策將成為未來(lái)土地出讓的主要方式。

    “雙限雙競(jìng)”模式對(duì)行業(yè)影響與對(duì)策

    1、行業(yè)利潤(rùn)攤薄、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

    “雙限雙競(jìng)”意味著政府直接控制了占市場(chǎng)70%以上比例的供應(yīng)單位戶型和價(jià)格，降低了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)預(yù)期，提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻。此政策對(duì)開(kāi)發(fā)主體競(jìng)爭(zhēng)力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，包括開(kāi)發(fā)成本測(cè)算能力、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、融資能力、營(yíng)銷和定價(jià)能力等。此類“政策性”住宅與原來(lái)“市場(chǎng)化”住宅，將在“不平等”的環(huán)境下直接進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，新一輪行業(yè)洗牌即將展開(kāi)。

    2.、價(jià)格天花板限制，實(shí)用型產(chǎn)品增加，投資型產(chǎn)品減少

    在限定銷售價(jià)格、增加中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)后，“追逐以產(chǎn)品附加值帶來(lái)超額利潤(rùn)”的開(kāi)發(fā)模式，市場(chǎng)空間在減小。而以滿足基本居住功能，實(shí)用節(jié)能為設(shè)計(jì)理念的建筑概念將大行其道。如大贈(zèng)送面積、大量稀有植被和奢華大堂等追求產(chǎn)品“品質(zhì)”特征，將局限于少數(shù)擁有稀缺景觀、地段優(yōu)勢(shì)的高端項(xiàng)目，投資型產(chǎn)品也將更多集中于高端產(chǎn)品，房地產(chǎn)的投資門(mén)檻將抬高。

    3、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、精細(xì)分工與專業(yè)操作，是提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的唯一途徑

    過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以“垂直經(jīng)營(yíng)”為特征的生產(chǎn)鏈條關(guān)系，決定了土地“價(jià)值溢出”為最大的地產(chǎn)盈利模式。政府壟斷了房地產(chǎn)價(jià)值鏈的上游，土地是整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈的構(gòu)成主體和主導(dǎo)方向，“價(jià)高者得地”的統(tǒng)一模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展，虧損與盈利，往往跟隨土地市場(chǎng)價(jià)格變化周期而波動(dòng)起伏。

    在“雙限雙競(jìng)”新的土地公開(kāi)出讓模式下，清理“囤積”土地和增值稅等因素下，土地開(kāi)發(fā)成本與銷售價(jià)格之差被限制。開(kāi)發(fā)商將更為重視成本的節(jié)約、資源的高效利用、擴(kuò)寬銷售渠道和細(xì)化分工等。從“競(jìng)標(biāo)”階段，就開(kāi)始控制建造成本，并根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行營(yíng)銷定位。即要滿足時(shí)尚的建筑風(fēng)格，又要滿足完善的生活配套，實(shí)現(xiàn)最高的產(chǎn)品性價(jià)比。顯然，擁有產(chǎn)品創(chuàng)新能力和品牌影響力的企業(yè)將獲得市場(chǎng)未來(lái)主動(dòng)權(quán)。

    “雙限雙競(jìng)”廣州模式的啟迪

    1、平抑房?jī)r(jià)并非打壓房?jī)r(jià)，而是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展

    作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，正向“規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化、環(huán)保節(jié)能化”方向轉(zhuǎn)型。住宅作為公共產(chǎn)品，其滿足中低收入群體“居者有其屋”需求的目標(biāo)也必須從體制上得到保障。

    從促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，保障金融安全、社會(huì)和諧等角度出發(fā)，政府把新的調(diào)控重點(diǎn)集中在“改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”思路之上，此舉表明了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展所給予的積極保護(hù)態(tài)度。

    2、廣州“雙限雙競(jìng)”模式是“多贏”模式

    從廣州“雙限雙競(jìng)”模式看，在不高于周邊商品房市場(chǎng)價(jià)格的前提下，采取競(jìng)最高地價(jià)與最低房?jī)r(jià)的方式，根據(jù)綜合權(quán)重打分，擇優(yōu)選擇土地開(kāi)發(fā)商，最后以6500元/平方米最高銷售限價(jià)批出，開(kāi)發(fā)商可獲取利潤(rùn)約在10%左右。同時(shí)，一年后同一區(qū)域供應(yīng)都將保持此開(kāi)發(fā)模式，不會(huì)因模式中斷而造成集中購(gòu)買(mǎi)的“反效果”。在銷售對(duì)象上，政府更嚴(yán)格要求必須具有本市戶籍方可購(gòu)買(mǎi)的“準(zhǔn)入”限制，優(yōu)先滿足城市居民置業(yè)需求，減少了投機(jī)炒房比例，在一個(gè)開(kāi)發(fā)商和市民都可以接受的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了各方利益平衡，達(dá)成某種程度上的雙贏。

    3、利潤(rùn)率降低，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“產(chǎn)業(yè)化”進(jìn)程加快

    “雙限雙競(jìng)”土地出讓方式，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)主體的利潤(rùn)率降低、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)加大。過(guò)去那些依靠關(guān)系“拿地”，缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)含量和品牌意識(shí)的中小開(kāi)發(fā)商將難以獲得“超額利潤(rùn)”。政府還應(yīng)在推行初期，對(duì)執(zhí)行過(guò)程規(guī)范、社會(huì)效果好的開(kāi)發(fā)商在稅費(fèi)方面給予一定的政策優(yōu)惠，以鼓勵(lì)更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)主體逐漸適應(yīng)和接受“雙限雙競(jìng)”這一種新的模式，從根本上理順過(guò)去不透明、不平待、不利于產(chǎn)業(yè)“競(jìng)合”和發(fā)展的開(kāi)發(fā)體制。最終，實(shí)現(xiàn)“有形之手”的“引導(dǎo)”作用，讓市場(chǎng)資源得到自發(fā)、有效的合理配置，加快“產(chǎn)業(yè)化”進(jìn)程，減少資源浪費(fèi)，鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新。

    4、建立“二元”化住宅供應(yīng)市場(chǎng)是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)

    雖然，有戶型和價(jià)格限制的“雙限房”供應(yīng)量越大，市場(chǎng)投機(jī)成份越少。但是，房地產(chǎn)政策調(diào)控是“組合拳”，單靠一個(gè)方面的努力是不足夠的，而且，未來(lái)仍將要以市場(chǎng)化為主導(dǎo)來(lái)增加供應(yīng)量。

    建議政府，應(yīng)借鑒香港“公屋”供應(yīng)和發(fā)展模式，在政府財(cái)政較為寬松，住宅市場(chǎng)步入轉(zhuǎn)型期，居民換房需求已得到一定程度釋放等契機(jī)，從新的角度審視未來(lái)住宅供應(yīng)體制。一方面在“雙限雙競(jìng)”模式下，大量建造中低價(jià)、中小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，另一方面，要依靠社會(huì)力量，通過(guò)建立“公屋基金”的辦法，即由單位或常住戶籍居民，繳納一定年限和數(shù)額的“公屋基金”后，來(lái)取得“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”的認(rèn)購(gòu)或認(rèn)租資格。

    在“公屋”制度普及后，能有效解決城市居民尤其是大城市新增人口，長(zhǎng)期的基本居住要求。其后，再逐步放寬或取消目前有�！笆袌�(chǎng)化”要素的“限制”條款，形成分級(jí)分類消費(fèi)，“市場(chǎng)的給市場(chǎng)，政府的歸政府”為特征的“二元”化住宅供應(yīng)市場(chǎng)格局，使房地產(chǎn)業(yè)真正走向協(xié)調(diào)發(fā)展之路。

• · 房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
• · 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化分析
• · 我國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收政策的效應(yīng)分析
• · 中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)
• · 2006年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述
• · 2007年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析

• · · 我國(guó)建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過(guò)評(píng)審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開(kāi)發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
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• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
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