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房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-3-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 價格 影響
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開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收(以下簡稱房地產(chǎn)稅收)，會對房地產(chǎn)價格有影響。但不同種類的房地產(chǎn)稅收及其納稅人、計稅依據(jù)、稅率(或稅額標(biāo)準(zhǔn))、征收方式方法、減免稅規(guī)定等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度不盡相同。分析房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)�？蓪⒎康禺a(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的和房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會直接影響房價
房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，例如耕地占用稅、過去的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(從2000年起暫停征收)。一般說來，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。但增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，還要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。賣方市場是求大子供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場，買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。因此，如果是處于賣方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，從而會使房地產(chǎn)價格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則難以使房地產(chǎn)價格下降，主要會轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)商的“超額利潤”。如果是處于買方市場，則增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收主要會使房地產(chǎn)開發(fā)商通過降低開發(fā)利潤等而“內(nèi)部消化”，難以使房地產(chǎn)價格上升；而減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收同樣對房價產(chǎn)生影響
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品流通環(huán)節(jié)的稅收，例如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加(可視同稅金)、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅�？疾旆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收對房地產(chǎn)價格的影響，首先需要把它們分為向賣方征收的和向買方征收的。在上述稅收中，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅。所得稅是向賣方征收的，契稅是向買方征收的。一般說來，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費(fèi)稅(目前對房地產(chǎn)沒有征收消費(fèi)稅，但如果像對煙、酒、化妝品、小轎車等類消費(fèi)品那樣對高檔公寓、別墅征收消費(fèi)稅)，會使房地產(chǎn)價格上升；反之，減少賣方的稅收，比如減免營業(yè)稅，會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方的稅收，比如提高契稅稅率，會抑制房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格下降；反之，減免契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而會使房地產(chǎn)價格上升。
增加或減少賣方的稅收在短期內(nèi)是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的升降，同于上述增加或減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收那樣，也要看房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是處于賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉(zhuǎn)嫁給買方，從而會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產(chǎn)價格下降。如果是處于買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內(nèi)部消化”，難以導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升；而減少賣方的稅收則會使房地產(chǎn)價格下降。
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求
房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，例如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅(準(zhǔn)備開征，但目前尚未開征)。直接或者間接地對持有房地產(chǎn)課稅，比如開征物業(yè)稅，實際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本或者說增加了房地產(chǎn)使用成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。對于收益性房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。
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