物業(yè)管理中的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性表現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　一是產(chǎn)權(quán)的物質(zhì)復(fù)雜性。我國(guó)城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對(duì)其房屋享有的權(quán)利，包括可界定邊界的房屋的單獨(dú)所有權(quán)(業(yè)主戶門以內(nèi)部分)和不可單獨(dú)界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設(shè)施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營(yíng)性的停車場(chǎng)車庫(kù)等)的共同所有權(quán)。由于單獨(dú)所有權(quán)和共同所有權(quán)并存，決定了業(yè)主行使所有權(quán)會(huì)影響關(guān)聯(lián)業(yè)主的權(quán)利，受到相鄰業(yè)主權(quán)利的制約。

　　二是存量公房產(chǎn)權(quán)制度復(fù)雜性。公房出售前產(chǎn)權(quán)歸政府或單位所有，出售后，在某一區(qū)域同時(shí)出現(xiàn)了政府產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)和個(gè)人產(chǎn)權(quán)并存的局面，不同主體對(duì)物業(yè)服務(wù)的選擇出現(xiàn)不一致。政府產(chǎn)權(quán)代表希望房管所進(jìn)行物業(yè)管理，單位產(chǎn)權(quán)代表希望由單位的房管部門來(lái)管理，個(gè)人產(chǎn)權(quán)代表不希望有收費(fèi)的物業(yè)管理，或者希望自己選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。

　　三是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換過(guò)程帶來(lái)的復(fù)雜性。當(dāng)前不少居民所購(gòu)房屋都是期房，物業(yè)管理企業(yè)在承擔(dān)新建房屋的物業(yè)管理過(guò)程中，要同時(shí)應(yīng)對(duì)作為產(chǎn)權(quán)人的開(kāi)發(fā)商和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后的購(gòu)房業(yè)主。前者是為房屋賣的好而需要選擇物業(yè)管理，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)管理，二者在選擇物業(yè)管理企業(yè)的問(wèn)題上經(jīng)常產(chǎn)生矛盾。

　　由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)消費(fèi)不能個(gè)人說(shuō)了算，而需要通過(guò)相關(guān)業(yè)主集合決策的方式來(lái)選擇物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)。為維護(hù)共同的利益，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，業(yè)主需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)建立民主協(xié)商、自我管理的機(jī)制。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，這種運(yùn)行機(jī)制在具體的實(shí)施過(guò)程中會(huì)遇到交易費(fèi)用高昂的問(wèn)題，增加操作難度。

　　此外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行六項(xiàng)職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)了相當(dāng)?shù)墓ぷ髁�，而現(xiàn)行的規(guī)定中，業(yè)主委員會(huì)的工作是沒(méi)有報(bào)酬的，這違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原則。由于業(yè)主委員會(huì)的勞動(dòng)沒(méi)有報(bào)酬，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)工作無(wú)人愿意承擔(dān)的現(xiàn)象。按照等價(jià)交換的原則，除對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支付報(bào)酬外，還應(yīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)支付相應(yīng)的報(bào)酬，才能保證業(yè)主大會(huì)這一議事機(jī)制得以運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　如何解決因交易費(fèi)用高，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建運(yùn)行困難的問(wèn)題？在新建小區(qū)可以實(shí)施政府委派機(jī)制，即在業(yè)主大會(huì)缺位的情況下，由政府管理機(jī)構(gòu)指派優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。在成熟小區(qū)，將物業(yè)管理與社區(qū)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮居民委員會(huì)的作用，由居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費(fèi)用。

　　有一種看法，認(rèn)為居民委員會(huì)不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會(huì)的職能。在公房產(chǎn)權(quán)占主導(dǎo)地位的情況下，這是事實(shí)。但是，在70%以上是由個(gè)人擁有住房的情況下，居民委員會(huì)已是業(yè)主參加組成的機(jī)構(gòu)，只要在現(xiàn)行居民委員會(huì)職能的基礎(chǔ)上，增加其相應(yīng)的由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)的職責(zé)，實(shí)行一套人員兩塊牌子，通過(guò)物業(yè)收費(fèi)方式支付居委會(huì)相應(yīng)報(bào)酬，完全可以使居委會(huì)這種地緣性組織在社會(huì)管理職能之外，承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)的職能。這樣既節(jié)約了資源、降低了交易成本，又減少了居委會(huì)和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會(huì)的操作性。

　　二、通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式確定物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的定價(jià)

　　由于公共服務(wù)產(chǎn)品的消費(fèi)選擇方式受到限制，因此其產(chǎn)品價(jià)格形成有一定的特殊性。實(shí)踐中，我國(guó)多數(shù)城市都由政府部門規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最高限價(jià)，運(yùn)行中，物業(yè)管理企業(yè)都把這種最高限價(jià)作為向業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)提供之間沒(méi)有一套相互制衡的機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)是多收費(fèi)少服務(wù)，增加利潤(rùn)；業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)。二者自然產(chǎn)生矛盾。

　　應(yīng)該建立競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制，即通過(guò)業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)在政府限價(jià)的基礎(chǔ)上通過(guò)投標(biāo)競(jìng)報(bào)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)選聘報(bào)價(jià)最低的投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)在中標(biāo)后擅自提高服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格，委員會(huì)可以辭退物業(yè)管理企業(yè)，并開(kāi)始新一輪招標(biāo)，由此形成良性互動(dòng)的價(jià)格機(jī)制，既可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)平均化利潤(rùn)率，又利于減低業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　　為降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格還應(yīng)實(shí)行收費(fèi)統(tǒng)收統(tǒng)支、平衡使用的機(jī)制。物業(yè)管理收入和支出是一個(gè)整體，不能就單項(xiàng)收入維持單項(xiàng)支出，簡(jiǎn)單匹配將會(huì)導(dǎo)致收費(fèi)上升。如小區(qū)綠化維護(hù)費(fèi)用較高，靠單項(xiàng)收費(fèi)維持，勢(shì)必費(fèi)用很高。小區(qū)停車收費(fèi)收入較高，支出較低，應(yīng)將此項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)籌使用。小區(qū)停車收費(fèi)是業(yè)主共有土地使用權(quán)產(chǎn)生的租金，而不是所謂的物業(yè)管理企業(yè)的看管費(fèi)，其收入應(yīng)在扣除物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)支出和管理費(fèi)支出后，余額為全體業(yè)主所有，用于平衡小區(qū)其它項(xiàng)目的支出。這樣做有利于降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格。

　　由于費(fèi)用統(tǒng)收統(tǒng)支能夠有效降低物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格，因此，政府部門應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)文件中添加上述內(nèi)容，利用有效手段減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，抑制物業(yè)管理企業(yè)利用政策真空和業(yè)主專業(yè)知識(shí)不足謀取不合理的收入。

　　三、公共維修基金的托管方式和保值增值問(wèn)題

　　我國(guó)現(xiàn)有的政府文件規(guī)定，對(duì)公共維修基金實(shí)行預(yù)交制，即新建商品房在銷售過(guò)程中由買房人按房屋售價(jià)的2%交納公共維修基金�，F(xiàn)實(shí)中，公共維修基金由政府部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)預(yù)收后統(tǒng)一存儲(chǔ)在商業(yè)銀行，待業(yè)主委員會(huì)成立后移交業(yè)主委員會(huì)；有的直接移交物業(yè)管理公司托管。由于業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有專業(yè)基金投資經(jīng)驗(yàn)，只能將這筆錢作為長(zhǎng)期存款放在銀行，以息支付維修費(fèi)用；由于物管企業(yè)也缺乏專業(yè)的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)，也基本上將這筆錢存放在商業(yè)銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲(chǔ)蓄存款利率計(jì)算，公共維修基金的增值每年不到3%。

　　為減輕業(yè)主日后維修負(fù)擔(dān)，保持公共維修基金的增值，應(yīng)該委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行理財(cái)。為保證維修基金運(yùn)作的安全性，應(yīng)由政府的住房資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一歸集。運(yùn)用該筆資金發(fā)放長(zhǎng)期個(gè)人住房貸款，目前，年利率在5%左右，比銀行儲(chǔ)蓄會(huì)增加2個(gè)百分點(diǎn)。

　　四、建立有效的業(yè)主辭退物業(yè)公司的機(jī)制

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，在業(yè)主委員會(huì)多數(shù)人同意情況下可以炒掉不稱職的物業(yè)公司。但執(zhí)行起來(lái)周期長(zhǎng)，費(fèi)用高。業(yè)主辭退物業(yè)公司，物業(yè)公司不執(zhí)行，業(yè)主只能向法院起訴，請(qǐng)求法院判決物業(yè)公司退出并按規(guī)定交接。這種處理糾紛的機(jī)制時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用高，不利于快速解決這種常見(jiàn)性、多發(fā)性糾紛。建議在市政府房管部門成立物業(yè)管理糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，通過(guò)行政仲裁處理物業(yè)管理糾紛。這樣，既可以縮短處理時(shí)間，又可以降低處理糾紛的費(fèi)用，便于快速處理物業(yè)管理矛盾。

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