一、政府介入房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)因分析

　　(一)地方政府收不抵支，謀求經(jīng)濟(jì)效益

　　地方政府財(cái)政預(yù)算外收入一般由行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金和土地出讓金三部分構(gòu)成，土地出讓金在地方財(cái)政收入中所占的比重不輕。稅制改革后，由于分稅制的實(shí)施，地方政府財(cái)政收入比重明顯下降，收不抵支，財(cái)政支出的壓力增加；再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方政府業(yè)績(jī)等沉重的壓力，致使其尋找資金源。而土地是最大的資金來(lái)源。就土地供給制度而言，地方政府可以獲得三種收益：一是土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，土地出讓金一次性收�。黄浯问堑胤秸�府可以通過(guò)低成本拆遷把獲得的土地出售；另外還有稅收及其以外的各種收費(fèi)。土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前已成為各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政”，土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前仍為地方政府所獨(dú)有，計(jì)入預(yù)算外收入，是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。這一收入從1999年的114億元增長(zhǎng)到2005年的3700多億元。

　　此外，我國(guó)商品房開(kāi)發(fā)中稅費(fèi)種類(lèi)之多、數(shù)額之大，是其他產(chǎn)品所無(wú)法相比的。各種稅費(fèi)己成為一些地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。

　　(二)地方政府對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)介入的政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

　　1.房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。統(tǒng)計(jì)資料表明，在2005年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的8個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色，也越來(lái)越受到人們的關(guān)注。因而，地方政府在資源約束的條件下，選擇房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，用這一操作性、掌控性很強(qiáng)的行業(yè)推動(dòng)GDP增長(zhǎng)是一個(gè)理性選擇。

　　2.以房地產(chǎn)業(yè)為核心經(jīng)營(yíng)城市，帶動(dòng)城市發(fā)展。土地是城市最大、最重要的資產(chǎn)，同時(shí)也是城市政府可支配的最大的一份國(guó)有資產(chǎn)。土地經(jīng)營(yíng)可以極大地促進(jìn)城市社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)，只要城市建設(shè)好、經(jīng)營(yíng)好、環(huán)境好，土地會(huì)自動(dòng)漲價(jià)，無(wú)形增值�？梢越鉀Q城市經(jīng)營(yíng)起始階段的資金問(wèn)題，為城市建設(shè)籌措大量資金，成為城市建設(shè)的助推劑，改變過(guò)去城建單一靠政府投資的局面，有效解決城市建設(shè)資金不足的瓶頸因素。以地生財(cái)、以地活企、以地建城、以地興城是中國(guó)城市發(fā)展的一個(gè)新思路。

　　二、地方政府介入房?jī)r(jià)的機(jī)制

　　1.適度的土地供給控制。在現(xiàn)有土地供給制度、土地國(guó)有制度的前提下，地方政府在土地出售環(huán)節(jié)適當(dāng)控制土地的供給量，通過(guò)拍賣(mài)，抬高價(jià)格，可以直接獲取更多的土地出讓金；同時(shí)還收取各種名目的土地配套費(fèi)用，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大大增加，導(dǎo)致成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)。

　　2.地方金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)商和住房購(gòu)買(mǎi)者的大力支持。通過(guò)幾年來(lái)的實(shí)踐，金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越發(fā)現(xiàn)個(gè)人購(gòu)房貸款和房地產(chǎn)信貸是信用最好的貸款方式，于是各家金融機(jī)構(gòu)紛紛出臺(tái)各種吸籌政策，因此增加了大量的購(gòu)房需求。

　　3.輿論導(dǎo)向工作。一般而言，在地方各種媒體上都是房地產(chǎn)的正面報(bào)道，很難見(jiàn)到負(fù)面說(shuō)法。個(gè)別地方還利用各種權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布利好報(bào)告，邀請(qǐng)權(quán)威人士做利好報(bào)告，這些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有巨大推動(dòng)作用。

　　三、轉(zhuǎn)變角色，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　第一，要努力推進(jìn)地方政府自身改革，樹(shù)立正確的政績(jī)觀。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在大量被動(dòng)性需求，抬高了城市土地和住房的市場(chǎng)價(jià)格。因此，一方面要對(duì)業(yè)已形成的被動(dòng)性需求加以合理引導(dǎo)，使之逐步釋放出來(lái)；另一方面要下大決心搞好地方政府自身改革，圍繞轉(zhuǎn)變政府職能等重要環(huán)節(jié)，建設(shè)現(xiàn)代政府和人民滿意政府，樹(shù)立正確的政績(jī)觀并建立相應(yīng)制度，杜絕不切實(shí)際的形象工程和政績(jī)工程，限制進(jìn)一步產(chǎn)生新的被動(dòng)性需求。

　　第二，要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，做好供給和需求雙向調(diào)節(jié)工作。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是供給和需求相互作用決定的，價(jià)格水平高低、漲落是供求兩種力量相互對(duì)比的結(jié)果。當(dāng)前，中央從供給和需求兩方面提出了綜合治理的具體措施，實(shí)施供求雙向調(diào)節(jié)，這是完全正確的決策。做好供給和需求雙向調(diào)節(jié)工作的關(guān)鍵，是要堅(jiān)持有保有壓的原則，把握好調(diào)控力度，突出調(diào)控重點(diǎn)：一方面，要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控導(dǎo)向，改善住房供給結(jié)構(gòu)，著重增加中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供給；另一方面，采取有效的財(cái)政、金融和稅收政策，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)輿論導(dǎo)向，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期，全面遏制投機(jī)性需求，合理引導(dǎo)投資性需求，逐步釋放被動(dòng)性需求，形成合理的住房消費(fèi)和投資需求。通過(guò)供求雙向調(diào)控，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，遏止住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭，促進(jìn)住房?jī)r(jià)格理性回歸和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　第三，要深化改革，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革相對(duì)滯后，許多阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的體制性根源仍然存在，需要通過(guò)市場(chǎng)化改革逐步加以清除；二是宏觀調(diào)控手段和措施的有限性與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快原因的復(fù)雜性之間也存在一定的矛盾，需要通過(guò)市場(chǎng)化改革來(lái)化解；三是宏觀調(diào)控的短期性與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期性之間存在明顯矛盾，需要通過(guò)市場(chǎng)化改革來(lái)協(xié)調(diào)；四是宏觀調(diào)控成果也需要通過(guò)深化市場(chǎng)化改革來(lái)鞏固和發(fā)展。

　　總之，政府在加強(qiáng)宏觀調(diào)控的同時(shí)，不能忘記努力推進(jìn)市場(chǎng)化改革的基本責(zé)任，更不能以加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控來(lái)替代改革，以政府力量替代市場(chǎng)力量，以“看得見(jiàn)的手”替代“看不見(jiàn)的手”。應(yīng)該把深化市場(chǎng)化改革同加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控結(jié)合起來(lái)，標(biāo)本兼治，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展。

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