一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡的主要表現(xiàn)

　　1.需求旺盛

　　隨著近些年國(guó)民生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)，居民收入的顯著提高，為住房需求打下了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。同時(shí)，長(zhǎng)期低利率也對(duì)居民的買房需求產(chǎn)生了一定的刺激作用。

　　2.房地產(chǎn)供應(yīng)總量不足

　　一方面，2004年開始緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和土地供給的制約性政策，限制了房地產(chǎn)的供應(yīng)，加劇了房地產(chǎn)供需缺口，促使房?jī)r(jià)急速上升。另一方面，從2003年下半年開始，國(guó)家控制拆遷規(guī)模，存量開發(fā)用地不斷減少，房屋總量供應(yīng)不足。

　　3.供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

　　高、中、低檔房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低檔住宅相對(duì)短缺，廉租房政策進(jìn)展遲緩。

　　二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　1.商品住宅的供求不平衡是影響價(jià)格的最主要因素

　　商品價(jià)格是由供求關(guān)系來決定的，長(zhǎng)期來看，商品住宅價(jià)格的供求趨向也與其他商品供需雙方的變化一樣，符合價(jià)格規(guī)律。近些年來，我國(guó)商品住宅的價(jià)格呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，主要是因?yàn)槲覈?guó)取消福利分房實(shí)行貨幣化購(gòu)房以后，普通居民的潛在購(gòu)房需求被釋放出來。另外，大量拆遷導(dǎo)致硬性需求，前幾年政府推出的一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的配套措施，使這些需求加大。

　　2.土地成本、原材料和人工費(fèi)是決定商品住宅價(jià)格的重要因素

　　隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，城市可用土地越來越少，在這樣的情況下，使土地成本在商品房的比重越來越大，也拉升了我國(guó)商品住宅的價(jià)格。近幾年，建筑材料的價(jià)格呈上升趨勢(shì)；此外，隨著居民收入的提高，人工費(fèi)也呈上升趨勢(shì)，這也促使了我國(guó)住宅價(jià)格呈快速上升趨勢(shì)。

　　3.投資、炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲

　　近幾年，各地都程度不同地存在著房地產(chǎn)投資、炒作的問題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來越高。在買漲不買跌的心理影響下，人們紛紛跟風(fēng)，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲。

　　三、完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系的建議

　　綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)從宏觀的角度出發(fā)，盡快提出明確的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，建立完善的、靈活的調(diào)控體系。在現(xiàn)有政策體系下，建議采取以下措施予以完善：

　　1.全面實(shí)施“居者有其屋”工程。廉租房建設(shè)和管理是當(dāng)前各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的薄弱環(huán)節(jié)，卻是解決住房難問題的有效途徑。國(guó)家應(yīng)高度重視廉租房的建設(shè)與管理，制定相應(yīng)的法律、法規(guī)和政策，規(guī)范管理和建設(shè)。要把各地廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀實(shí)行信息公開，接受社會(huì)各界的評(píng)價(jià)，把各地的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)充分進(jìn)行總結(jié)。同時(shí)，應(yīng)把廉租房管理和建設(shè)列入考核地方各級(jí)政府為民辦實(shí)事的重要內(nèi)容之一。

    2.規(guī)范土地市場(chǎng)。首先做好對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，按照“嚴(yán)格控制增量，力求占補(bǔ)平衡，調(diào)控盤活存量，確保重點(diǎn)建設(shè)”的要求，合理規(guī)劃土地的供給數(shù)量，優(yōu)化土地的供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格土地招投標(biāo)制度，保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模。供應(yīng)總量要確保固定資產(chǎn)投資和城市建設(shè)需要，要從結(jié)構(gòu)上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。

　　3.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系。系統(tǒng)所采集的資料要能客觀、全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和未來走勢(shì)。政府部門可根據(jù)預(yù)警系統(tǒng)的警示，宏觀調(diào)控市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民做出合理選擇。

　　4.正確進(jìn)行投資引導(dǎo)。改變幾十年來住房投資結(jié)構(gòu)單一，建設(shè)品種單一的狀況，引導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)側(cè)重于采取需求導(dǎo)向定位方法，即以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，以市場(chǎng)占有率、品種形象及最終利潤(rùn)為目標(biāo)，真正按照有效需求來策劃房地產(chǎn)投資和價(jià)格。對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中所存在的結(jié)構(gòu)性不合理和房?jī)r(jià)過高問題，可以鼓勵(lì)擴(kuò)大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，提高低收入家庭的購(gòu)房能力，滿足普通市民改善居住條件的愿望。要壓縮高檔項(xiàng)目的用地供給，增加高檔項(xiàng)目開發(fā)、交易和炒作的成本。但要從根本上解決問題，還應(yīng)著眼于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，政策應(yīng)通過市場(chǎng)機(jī)制起作用，而不能完全依賴行政手段來干預(yù)。

　　5.抑制投機(jī)。第一，要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)運(yùn)行情況的監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。第二，嚴(yán)格審查土地使用權(quán)抵押貸款條件，降低融資比率，加大對(duì)抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度，建立一套全面評(píng)估貸款方的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。第三，政府可以通過加重稅收，提高囤積土地成本，限制以投機(jī)為目的的土地交易。此外，為了限制炒買炒賣房地產(chǎn)，也可限制同一宗房地產(chǎn)在一定期限內(nèi)的交易次數(shù)。

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