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2007年影響房價走勢的七大因素分析
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-2-13
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機我們平時看到的平均房價其實是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題；2007年哪些因素是推高房價的力量，又會有哪些是推動房價下跌的力量？
房價是這幾年越來越受社會關(guān)注的話題，進入2007年更是如此，這個話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都躲避開不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先聲明不談房價和與房價有關(guān)的問題。
但記者的愛好恰恰是，你越想躲開的問題他越是要追問，我只好在一段時間內(nèi)謝絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。
最近我想一想，其實也沒有堅決不談房價的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法？每個人處的位置不同，看問題的角度自然就不同，大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開闊視聽，總不是壞事。
北京房價分布像條大頭魚
我們平時看到的平均房價其實是不能說明任何問題的，它的漲或跌同樣不能說明問題。
以北京為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫字樓、商鋪，最高銷售價格是大鐘寺國際廣場，它的單價突破了每平方米4.6萬元；其次是華遠開發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價也在每平方米4萬元以上。
同樣是在北京市管轄范圍之內(nèi)，還有一些項目均價在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。取它們的平均值來看房價的漲跌顯然沒有意義。
我以北京2005年和2006年的銷售情況為例，對房價的分布情況做一個簡單分析。
經(jīng)我們計算后發(fā)現(xiàn)，2005年不同價位房屋的銷售面積分布情況呈對數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個大頭，后面拖著高價位房子形成的長長的尾巴，像一條大頭魚一樣。越是高檔房，銷售面積就越少。
如果還用"大頭魚"來形象描述2005年、2006年的房價分布變化趨勢，那就是這條魚的頭略有縮小，腰和尾巴在變粗。
影響房價的七個因素
這幾年促使房價總體上漲的原因到底是什么？未來還會有一些什么原因影響房價？
房價在市場中總是上漲和下跌兩種力量相互作用，達成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房價的力量，哪些是推動房價下跌的力量。
首先，是中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，這是構(gòu)成房價上漲的主要原因，也是最基本的原因。2007年，這一點并沒有變化。
其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。這也是全國房價上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣道理。
第三，近幾年房屋供應(yīng)量的相對減少也是促使房價上漲的一個因素。
從總量上看，房子供應(yīng)量在增加，但比不上市場需求量的增加。此外，前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年、2005年公開出讓土地分別是546萬平方米、433萬平方米，均是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年的數(shù)據(jù)是824萬平方米，僅是當(dāng)年銷售面積的36%。
以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收(現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達成交額的10%)，也進一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。
第四，最近一些部門的政策導(dǎo)致進入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在一步步提高。從2006年以來，一大部分中、小型房地產(chǎn)開發(fā)商因為資金緊張、進入門檻高了而一步步在萎縮，中小公司才真正是市場上房屋降價的主力軍，他們沒有品牌，沒有足夠的資金實力，只能靠打價格戰(zhàn)或用低于同行的價格在市場上傾銷。那些有品牌，有實力的開發(fā)商是不會輕易打價格戰(zhàn)的。
另一條政策是清算從1994年1月1日以來的土地增值稅，這也會使許多沒有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來幾年時間慢慢消亡。
第五，從中國人的消費觀念上來看，中國人過了許多年的苦日子，不愿意消費，更愿意投資。購買房子大多是為了投資，而不是消費。
第六，北京市對外宣布未來將推出一千萬平方米的經(jīng)濟適用房和一千萬平方米的限價商品房，一共兩千萬平方米。這么大的供應(yīng)量如果能如期地推向市場，會成為拉低中低檔房房價的重要力量。
第七，去年曾有傳言說，在2008年奧運會期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，奧運會期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房價，并且增加市場上房子的供應(yīng)量。
非�？春弥袊姆康禺a(chǎn)市場
解決住房問題，政府應(yīng)把主要的注意力放在經(jīng)濟適用房的供應(yīng)和銷售政策的嚴格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補貼了多少年的經(jīng)濟適用房又通過上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負擔(dān)，也無法靠經(jīng)濟適用房的積累來解決社會中真正低收入人的住房問題。
還要把權(quán)利和責(zé)任同時下放給政府最基層組織，因為全中國各地的情況千差萬別，很難用統(tǒng)一模式去解決問題。
北京和全國的房地產(chǎn)市場與中國的經(jīng)濟形勢一樣，我都非�？春�。四年來，我一直與一些持有悲觀觀點的朋友們辯論，甚至爭吵。慶幸的是還沒有發(fā)展到人身攻擊的地步。
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