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從和諧社會看我國的住房問題
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-2-6
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歷史必將證明，十六屆六中全會及其通過的《關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》樹立了中華民族發(fā)展史的另一座里程碑。從和諧社會的角度來審視當(dāng)前經(jīng)濟社會的一些問題、尤其是基本民生問題，將會得出不同的結(jié)論，比如住房問題。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機住房問題既是經(jīng)濟問題、也是社會問題。居者有其屋是中華民族和諧文化的主要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會的重要前提。就在今年上半年關(guān)于我國房地產(chǎn)市場爭論最激烈的時刻，有研究者通過分析房價收入比，得出了"我國房價收入比依然在可以接受的范圍內(nèi)"這一結(jié)論。其理由主要有二：一是2004年我國房價收入比只有6.67（如果僅用住宅價格計算則應(yīng)為6.44），低于2000年的水平；二是在房價上漲的同時，居民收入也在增長。
房價收入比是指家庭購房總價與居民家庭年收入的比值，用于考察居民的購房能力。盡管房價收入比是一個全球通用指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有國際慣例。例如，世界銀行1998年對96個地區(qū)（國家）的統(tǒng)計資料顯示，各地房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個地區(qū)房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。
筆者按照相同的方法和數(shù)據(jù)來源，計算得出2005年我國房價收入比為6.77，僅比2004年略有上升。2005年我國家庭年總收入平均為33509元，按當(dāng)年人民幣對美元平均匯率折算，約為4095美元，大體上和1998年全球中等收入家庭水平相當(dāng)。而根據(jù)世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1998年全球中等收入家庭的房價收入比平均水平在5.4-9之間。這樣看來，我國當(dāng)前的房價收入比不僅較低，而且還和國際同等水平相當(dāng)。
但為什么大多數(shù)人的感受與上述結(jié)論截然不同？原因就在于，我國居民收入差距太大，用簡單平均數(shù)遠不能真實反映我國居民購房能力的差距。筆者根據(jù)城鎮(zhèn)居民收入分組資料，分別計算出了2000-2005年最低收入戶到最高收入戶共七個組的房價收入比。結(jié)果表明，我國不同收入群體的房價收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
一是我國最低收入家庭的房價收入比很高，2005年達到了22.69，是全國平均水平的335％；低收入戶的房價收入比也較高，2005年達到14.74，是全國平均水平的218％。
二是我國最高收入家庭的房價收入比很低，2005年只有2.45，僅為全國平均水平的36％；高收入戶的房價收入比也較低，2005年是4.1，是全國平均水平的61％。
三是我國最高收入戶和最低收入戶的房價收入比差距很大，2005年最高收入戶的房價收入僅為最低收入戶的10.8％，二者的絕對差達到20.24。
四是我國最高收入戶和最低收入戶房價收入比的差距在加速擴大，2000年最低收入戶房價收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴大到5.4倍，2003年擴大到8.5倍，2004年又?jǐn)U大到8.9倍，2005年進一步擴大到9.25倍。
五是我國中等收入以下家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷增加的趨勢，而高收入以上家庭的房價收入比呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。尤其是，最低收入戶的房價收入比上升速度較快，與我國房價收入比的總體走勢嚴(yán)重背離。
從國際比較（與世界銀行1998年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較）來看，我國低收入家庭的房價收入比以及不同收入群體房價收入比的差距都大大高于國際平均水平。
2005年，我國最低收入戶房價收入比是22.69，是同組國際平均水平（9.7）的236％；中等收入戶房價收入比是7.75，是同組國際平均水平（9）的86％；最高收入戶房價收入比是2.45，只有同組國際平均水平（5.6）的44％。2005年，我國最高和最低收入戶房價收入比差距是20.24，而國際最高與最低差距是7.8，只有我國的39％。
綜上分析，我國房價收入比的總體水平不高，也與國際平均水平接近；但是我國不同收入群體的房價收入比差距很大，最低收入群體的房價收入比高出同等國際平均水平很多，中等收入群體的房價收入比與同等國際平均水平接近，而高收入群體的房價收入比要小于同等國際平均水平。這說明，我國房地產(chǎn)市場的主要問題是結(jié)構(gòu)問題，是分配差距問題。因此，政府調(diào)控的重心有必要從控制房地產(chǎn)投資、控制房價向完善住房供應(yīng)體系、保障中低收入家庭住房轉(zhuǎn)變，奠定和諧社會的基本條件。
由于2020年和諧社會要基本形成，鑒于我國住房分配差距巨大的現(xiàn)狀，必須在2010年以前遏制房價收入比差距繼續(xù)擴大的趨勢。對各級政府而言，可謂是任重但不能道遠。
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