2006年末，久不見雪的北京紛紛揚揚飄起了雪花。這場飛雪無疑為暖冬降了一次溫，雪后的京城顯得異常寒冷�；叵�2006年，國家出臺的地產(chǎn)調(diào)控政策之多、措施力度之大前所未有。從年頭到年末，先后推出的調(diào)控政策措施涉及五大層面，共有10項之多，其中包括“國六條”的出臺、央行三次將存款準(zhǔn)備金率累計上調(diào)1.5個百分點、提高首付、外資核準(zhǔn)等等舉措。這些措施是欲通過金融收縮來抑制房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮。

    政府對地產(chǎn)調(diào)控政策的宗旨是抑制投機和投資需求、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價、強調(diào)住房的社會保障功能。這些調(diào)控措施綜合運用了稅收、信貸和土地政策以及規(guī)定新建住房結(jié)構(gòu)比例等經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，分別從增加供給和抑制需求兩方面對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。其本意是有效抑制投資和投機需求，使交易量增速回落，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式發(fā)生改變，行業(yè)整合速度加快，優(yōu)勝劣汰加劇。

    但實際效果并非如此。

    去年1～8月份國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)面積增長27.5%(2005年為5.2%)，商品房銷售面積增長8.9%(2005年為15.3%)，商品銷售額增長18.2%(2005年為26.9%)。去年三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%。從這一組數(shù)據(jù)來看，一是去年以來盡管房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策出臺不少，但并沒有遏制國內(nèi)房地產(chǎn)過快增長的速度，比如去年房地產(chǎn)開發(fā)面積的增長量是2005年的5倍以上。二是盡管房地產(chǎn)開發(fā)面積快速增長，但商品房銷售面積增長放緩，增長速度僅及2005年的一半。這說明房地產(chǎn)開發(fā)投資在加速增長，但商品房投資及個人住房消費趨于理性或因某些原因受阻。由于國內(nèi)房價過高，使得國內(nèi)民眾的住房消費嚴(yán)重擠出。三是在商品房銷售面積減少的情況下，商品房銷售額卻快速增長。這說明了國內(nèi)房價上漲速度過快，并仍然在高位運行。

    此次金融收縮對房地產(chǎn)影響微乎其微的原因是多方面的。

    首先，銀行存款利率低，刺激置業(yè)熱情。銀行放寬物業(yè)按揭條件，以賺取存貸款利率差，且個人住房貸款壞賬率低，成為各銀行爭奪的對象。其次，由于國內(nèi)銀行信貸不斷收緊，為了規(guī)避國內(nèi)銀行信貸緊縮的風(fēng)險，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)融資渠道正通過引入外資打破這種信貸收縮限制，從而使得去年國內(nèi)房地產(chǎn)市場利用外資的比重呈幾倍地增長。大量的外資涌入國內(nèi)房地產(chǎn)，不僅會弱化宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的效果，而且增強了人民幣升值預(yù)期。第三，大城市可供開發(fā)的土地日益稀缺，國家對土地資源的要求提高，地根收緊，樓價自然上升。地產(chǎn)公司通過上市融資加快擴(kuò)張步伐，土地買賣日益公開，更多房地產(chǎn)資金進(jìn)入市場。第四，中國城市化加速發(fā)展，更多人口涌入城市，形成人為性短缺，需大于供的局面未能改變。第五，二線城市樓價上揚。有數(shù)據(jù)顯示東部地區(qū)70%的城市居民無力購買新房，預(yù)計今年房地產(chǎn)價格不易進(jìn)一步上升，但也無法大幅回落，資金轉(zhuǎn)向二線城市。例如在英國投資房地產(chǎn)，租金回報率只有4%，而在上海為8%，成都則高達(dá)25%�，F(xiàn)在，二線城市的租金回報率達(dá)15%～25%，誘惑很大。再加上金融業(yè)開放，2007年大量外資銀行將進(jìn)入二線城市尋求發(fā)展，出現(xiàn)群雄逐鹿之勢，令二線城市樓價上升。

    從以上分析可以看出，房價上漲過快是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵因素。因為房價快速上漲，就必然帶動房地產(chǎn)投資開發(fā)增長，帶動大量的國內(nèi)外資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。隨著大量外資的進(jìn)入，即使國內(nèi)采取貨幣緊縮政策，但對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響也不會太大。

    房地產(chǎn)作為這一輪投資增長的動力或引擎，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)投資過熱不能得到有效調(diào)整，過高的房價不能夠下行，那么整個宏觀經(jīng)濟(jì)過熱狀況隨時都可能出現(xiàn)反彈。從國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看，房地產(chǎn)投資仍然是“全國山河一片紅”。

    這種情況下，政府需要對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策做重新審視。一是外資進(jìn)入的途徑與方式，特別是對外資進(jìn)入后的影響要做全面評估。二是研究目前央行貨幣政策調(diào)控的傳導(dǎo)性，并根據(jù)檢討結(jié)果重新采取有效的應(yīng)對政策，而低利率政策是目前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的重要因素。

    雖然此次調(diào)控對房地產(chǎn)市場的直接影響有限，但可能對市場預(yù)期的影響較大。展望2007年，從宏觀層面來看，加息會通過改變市場的供求關(guān)系，一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠攏。

    僅僅就地產(chǎn)類上市公司前景來看，宏觀調(diào)控的作用將進(jìn)一步彰顯，其中龍頭公司的競爭優(yōu)勢將在政策影響下進(jìn)一步鞏固。這是因為土地、信貸的收縮直接造成房地產(chǎn)行業(yè)資金門檻的抬高，資源向有資金實力的龍頭公司集中。同時行業(yè)利潤率水平的下降更彰顯公司管理能力、開發(fā)能力的重要性。

    此外，新會計準(zhǔn)則的實施以及人民幣升值預(yù)期也是重要影響因素。從今年1月1日起開始實行的新會 計準(zhǔn)則提出，若有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。因此那些在黃金地段擁有大量投資性物業(yè)并且經(jīng)營活動現(xiàn)金流很好的公司，將獲得資產(chǎn)大幅溢價的可能。而人民幣長期漸進(jìn)升值，一方面將帶來土地和房產(chǎn)價格的上漲，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)增值，另一方面，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和匯率升值下，房地產(chǎn)作為稀缺的生產(chǎn)要素，其需求和價格將呈現(xiàn)長期上漲趨勢。擁有大量存量土地和房產(chǎn)的公司，其升值潛力巨大。

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