2006年上海二手房市場買賣指數(shù)走勢圖(1月至11月)

2006年上海二手房市場租賃指數(shù)走勢圖(6月至11月)

　　上市、并購、整合、風(fēng)投注入……由房地產(chǎn)調(diào)控“國六條”拉開序幕的2006樓市調(diào)整年，房地產(chǎn)中介行業(yè)成為最受沖擊的一大產(chǎn)業(yè)，行業(yè)洗牌演變得尤為驚心動魄。這一輪的中介整合狂潮中，海外資本、實力企業(yè)的身影屢屢出現(xiàn)，“大魚吃小魚”屢屢上演。掩蓋在平靜表象下的角力爭斗，讓中介企業(yè)的生存之道變得愈加難以捉摸。

    【關(guān)鍵詞】 市場萎縮

　　今年11月，知名地產(chǎn)代理行戴德梁行旗下的泛城租售網(wǎng)，宣布結(jié)束在上海浦東地區(qū)的全部業(yè)務(wù)，同時還對浦西地區(qū)的門店進(jìn)行了調(diào)整，關(guān)閉了位于傳統(tǒng)高檔住宅聚集地的門店。從表面看，這個事件在全國的房產(chǎn)中介業(yè)中并沒有多大的轟動效應(yīng)，然而，它作為一個信號的意義在于：中國房地產(chǎn)三級市場的行業(yè)調(diào)整已不再局限于“夫妻老婆店”的關(guān)門倒閉，品牌中介同樣面臨嚴(yán)酷的優(yōu)勝劣汰局勢。

　　 “如果單獨(dú)依靠門店經(jīng)營二手房業(yè)務(wù)，已不可能維持中介企業(yè)的生存。”接受上海證券報記者專訪的上海房屋置換股份有限公司總經(jīng)理奚智祥表示。記者了解到，從2001年至2004年，上海二手房市場每年的交易面積增幅可觀，其中以2003年增幅最快，年增長率幾近30%。

　　但是，2004年開始進(jìn)入宏觀調(diào)控時代，實質(zhì)性的政策效應(yīng)自2005年下半年開始體現(xiàn)。2005年上半年的上海二手房交易面積為1164.4萬平方米，而下半年迅速減量至807.15萬平方米，全年的二手房交易面積較之2004年縮水了27.7%。投資比例較高的高檔住宅區(qū)域首當(dāng)其沖受到政策調(diào)整，中介企業(yè)“最大的蛋糕”慘遭切割。

　　以境外人士最為青睞的上海高檔住宅市場為例，相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明，今年成交單價在1萬元以下的二手房比例，占88%，而成交單價在1萬元以上的高檔房產(chǎn)，僅占12%。10月份，上海浦東新區(qū)高檔二手房成交量下降了30%，中心區(qū)盧灣區(qū)的高檔二手房交易市場基本處于停滯狀態(tài)，環(huán)比降幅達(dá)到50%。

　　市場交易形勢的一落千丈，對于以專注高檔二手房的中介公司影響最大。來自香港的泛城租售網(wǎng)在2002年進(jìn)入上海后，其門店數(shù)量曾超過15家，布局在上海各個高檔住宅區(qū)域內(nèi)，后經(jīng)過收縮，最終只有浦西地區(qū)的9家門店碩果僅存�！胺撼堑陌l(fā)展情況有其特性，作為從屬于地產(chǎn)代理行旗下的分支機(jī)構(gòu)，它的客戶來源更側(cè)重于投資性需求，定位具有局限性。”一位業(yè)內(nèi)人士坦率指出。

　　【關(guān)鍵詞】 布局調(diào)整

　　一些更具市場適應(yīng)性的中介公司，應(yīng)勢紛紛進(jìn)行了調(diào)整。中原地產(chǎn)高層公開表示，將在交易較為活躍的地區(qū)新開一些門店，而部分業(yè)績較差的門店將不再續(xù)租。漢宇地產(chǎn)則早于今年上半年便有所動作，將旗下門店重新布局。

　　據(jù)了解，目前全國眾多品牌中介公司皆存在著多元化經(jīng)營的變局思路。如中原地產(chǎn)、普潤地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等，普遍采用“一、二手房聯(lián)動”的代理方式，CB信義不動產(chǎn)則在商鋪、寫字樓代理方面大展拳腳。對此，漢宇地產(chǎn)物業(yè)代理有限公司董事總經(jīng)理施宏睿解釋為，“借助中介門店用途，充分?jǐn)U展整合資源�！彼�認(rèn)為，中介企業(yè)的經(jīng)營方式、產(chǎn)品定位應(yīng)該根據(jù)政策的變化而變化，“做符合‘自然規(guī)律’的事，才能使得企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展�！�      

　　奚智祥則認(rèn)為，一方面，宏觀調(diào)控使得投資需求得到有效抑制，同時交易成本的提高造成了獲利空間的壓縮；另一方面，作為高檔住宅的定向客戶群體，境外人士的購房計劃受到了“限外”等政策的影響，因此導(dǎo)致高檔住宅交易形勢低迷，不少中介不得不應(yīng)勢而動。

　　“宏觀調(diào)控政策帶來的樓市調(diào)整態(tài)勢，不僅僅反映在二手房市場中，新房市場同樣存在�！币晃恢薪楣�司負(fù)責(zé)人表示。在新房成交量持續(xù)清淡的情況下，那種一、二手房聯(lián)動的分銷形式，開始有了大展手腳的空間。

　　據(jù)介紹，曾在樓市過熱時期開發(fā)商不愿意采用的“包銷”形式，開始重新找回市場�！伴_發(fā)商在今年覺得日子不好過了，更愿意將資金風(fēng)險分散出去�！薄Ｋ�謂代理包銷，是指代理商先投入資金，然后和開發(fā)商講定一個價位包銷，超過部分按比例分成。據(jù)悉，包銷模式是開發(fā)商面對不可預(yù)計的房地產(chǎn)市場時，采取的一種資金風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為，但對于承接業(yè)務(wù)的代理企業(yè)而言，需要有非常高的資金實力要求�！霸谑袌霾缓玫那闆r下，資金實力強(qiáng)的中介公司反而是發(fā)展的好機(jī)會�！�

    【關(guān)鍵詞】 成本壓縮

　　順勢而動的發(fā)展策略，并不僅僅局限在多路線產(chǎn)品的布局中。作為生存和拓展之道，房產(chǎn)中介業(yè)最具爭論性的話題，往往在“直營”或“加盟”的不定選擇中展開，成本壓縮成了頭等大事。

　　據(jù)悉，以一家開設(shè)在一線城市市中心區(qū)域的門店為例，房租通常為5萬元/月，裝修成本在6萬元至7萬元左右，一般成規(guī)模的中介需要“裝備”10名左右的工作人員，每月的人工成本約在3萬元至4萬元，運(yùn)作一家門店首先還得備下3個月的準(zhǔn)備金。這樣計算下來，開設(shè)一家直營門店的前期總成本約為30萬元，而大型中介由于包括有統(tǒng)一的品牌維護(hù)與人員培訓(xùn)支出，門店成本更可高達(dá)50萬元。

　　據(jù)悉，一家知名品牌中介的今年營業(yè)收入在1億元人民幣左右，但今年門店的擴(kuò)張損耗，使得企業(yè)在收支方面僅僅持平而已�！霸谠缙诘慕�(jīng)營擴(kuò)張中，直營的成本支出顯然會很高。”漢宇地產(chǎn)施宏睿說道。

　　而對于采用特許加盟的中介企業(yè)來說，無疑在資金壓力上會減小許多。據(jù)了解，除了每家門店20萬元的加盟費(fèi)用之外，輸出品牌的中介還可以從門店的營業(yè)額中提取8%的分成�！坝捎诳偛块_銷費(fèi)用并不會體現(xiàn)在經(jīng)營中，因此特許加盟的形式可使得企業(yè)得到20%左右的平均利潤率。”一位業(yè)內(nèi)人士介紹說，“應(yīng)該說各有優(yōu)勢、劣勢。特許加盟能夠加速占有市場份額，迅速實現(xiàn)利潤最大化；直營雖然投入成本高，但經(jīng)營空間大�！�

　　據(jù)記者了解，特許加盟的形式目前以來自美國的21世紀(jì)不動產(chǎn)采用最為普遍，其他一些臺資中介，如CB信義不動產(chǎn)、住商不動產(chǎn)等，在早期也曾采用過，但數(shù)量不大，仍然以直營為主；而港資中介如中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等公司，一直堅持著直營方式。

　　我愛我家華東總經(jīng)理陸斌斌表示，自營形式的特點(diǎn)表現(xiàn)為服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的一致性，而加盟方式則在這方面有所欠缺，但平心而論，市場經(jīng)營風(fēng)險較為分散。盡管中介企業(yè)的擴(kuò)張路徑不會完全相同，但如何采取最適合的發(fā)展方式才是生存的重要影響因素———在這一點(diǎn)上，直營或加盟的發(fā)展方式其實殊途同歸。

　　【關(guān)鍵詞】 海外并購

　　如今最為現(xiàn)實的一個問題是，無論采用何種方式，資金已成為直接影響中介生存的頭等大事。就在海外資本頻頻青睞中國房地產(chǎn)市場之際，房地產(chǎn)中介業(yè)與海外投資機(jī)構(gòu)的眉目傳情便也在情理之中，大規(guī)模并購不斷上演。

　　今年3月28日，由瑞士信貸集團(tuán)的DLJ房地產(chǎn)基金、崇德基金牽頭的4家國際著名投資公司，以2500萬美元注資易居中國，這是在短短半年多的時間內(nèi)，海外投行和投資基金第三次巨資注入房地產(chǎn)中介行業(yè)。之前的2005年下半年，軟銀、凱雷以4500萬美元代價入股順馳置業(yè)，而今年1月份，高盛向21世紀(jì)中國不動產(chǎn)注資2200萬美元，成為了21世紀(jì)中國不動產(chǎn)的第二大股東。

　　海外資本大鱷的介入，使得中介行業(yè)的競爭更為殘酷。

　　10月份，得到高盛輸血的21世紀(jì)不動產(chǎn)宣布收購原上海搏邦地產(chǎn)旗下的全部門店，從而完成“左手直營、右手加盟”的并軌化發(fā)展形式；易居中國旗下的易居臣信則借助外資底氣，逆市擴(kuò)張，計劃在今年下半年將現(xiàn)有的25家門店增至75家，2007年門店數(shù)目達(dá)到150家，2008家達(dá)到200家，招募員工達(dá)800名。

　　在去年擴(kuò)張過度導(dǎo)致遭受打擊最大的智恒房產(chǎn)，也終于在與外資的接軌中得到了翻身的機(jī)會。今年9月底，智恒加誠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司引來加拿大龐巴迪公司旗下機(jī)構(gòu)注資，與易居臣信的發(fā)展方式不同，該企業(yè)負(fù)責(zé)人公布的發(fā)展計劃為“區(qū)域授權(quán)”的發(fā)展模式。即負(fù)責(zé)輸出品牌的中介公司在當(dāng)?shù)剡x擇一家實力企業(yè)進(jìn)行合作，再由合作方發(fā)展加盟店。計劃中，智恒將以每年發(fā)展10-15個城市的速度進(jìn)行擴(kuò)張。

　　值得一提的是，雙方簽署的框架性協(xié)議居然明確為“對賭”性質(zhì)。第一階段，作價1000萬元人民幣出讓10%股權(quán)；第二階段，以7000萬元人民幣代價出讓45%股權(quán)。雖然雙方最終琴瑟合鳴，但這種透著無可奈何滋味的合作方式，其中的風(fēng)險也的確不小。

　　“海外風(fēng)險投資基金的不斷加入，是今年中介行業(yè)的特別表現(xiàn)�！狈治鋈耸恐赋�。雖然在公開場合，這些海外基金不約而同地表示，“看好中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展前景”。但本質(zhì)卻是，入股之后推動上市或擴(kuò)張的成功套現(xiàn)，才是大多數(shù)海外基金的根本目的。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，21世紀(jì)不動產(chǎn)、易居臣信的大肆圈地，表面風(fēng)光，實際上也屬身不由己�！捌髽I(yè)在發(fā)展困難時期得到了外來資金的注入，在今后的發(fā)展策略中勢必要一定程度地受制于資本方，為了實現(xiàn)機(jī)構(gòu)投資者的回報預(yù)期，這種自救實為險招�！�

　　【關(guān)鍵詞】 繼續(xù)整合

　　明年，規(guī)模龐大卻良莠不齊的房地產(chǎn)中介市場，又將如何發(fā)展？業(yè)內(nèi)表示，整合將加劇。

　　“需要注意到的是，在今年成為主要支撐的房地產(chǎn)市場的剛性需求，很有可能在明年發(fā)生萎縮，中介行業(yè)的生存狀況堪憂�！鄙虾７课葜脫Q奚智祥向記者分析。

　　據(jù)他提供的上海的數(shù)據(jù)，按照傳統(tǒng)觀念，選擇在今年結(jié)婚的人特別多，初步估算“婚房”在15萬至16萬套左右，而動遷需求造成的購房套數(shù)在7萬套至8萬套，這成為較大的中介產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支撐。但顯而易見的一個市場態(tài)勢是，明年無論是結(jié)婚還是動遷需求，都會由于客觀或主觀原因發(fā)生減少。他認(rèn)為，潛在的市場供求關(guān)系出現(xiàn)失衡態(tài)勢，對于已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳的中介市場將又是一次嚴(yán)厲考驗。

　　漢宇地產(chǎn)施宏睿則對未來市場持有樂觀態(tài)度。他認(rèn)為，宏觀調(diào)控規(guī)范房地產(chǎn)市場是長期利好，對于房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的有力監(jiān)控，使得市場資源漸趨集中到品牌房產(chǎn)中介�！懊髂甑氖袌銮闆r其實取決于實際房價的走勢。剛性需求會一直存在，從這方面來看，具備應(yīng)對市場變化經(jīng)驗的中介企業(yè)會在總體平穩(wěn)環(huán)境下更好發(fā)展。隨著市場對中介企業(yè)資本實力要求的日益提高，實力博弈的結(jié)果將導(dǎo)致市場競爭更趨集中性�！�

　　房地產(chǎn)中介業(yè)并購大事記

時間   事件     金額

２００５年８月      軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團(tuán)注資順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)，兩大機(jī)構(gòu)分占順馳不動產(chǎn)１５％和７．５％股權(quán)。                   共計４５００萬美元

２００５年１１月    上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司旗下二手房中介機(jī)構(gòu)易居會與港資中介臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司合并。                                  

２００５年１２月    高盛集團(tuán)全資子公司高盛戰(zhàn)略投資（亞洲）公司成２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)第二大股東。                                               首期注資２２００萬美元

２００６年３月      香港上市企業(yè)宏昌科技集團(tuán)（００６１．ＨＫ）收購上海搏邦地產(chǎn)部分業(yè)務(wù)。                                                     ３０００萬港元

２００６年３月      瑞士信貸集團(tuán)旗下ＤＬＪ房地產(chǎn)基金、崇德基金、ＳＩＧ、ＦＡＲＡＬＬＯＮ ＣＡＰＩＴＡＬ四家國際投資機(jī)構(gòu)聯(lián)手注資易居中國。    共計２５００萬美元

２００６年９月      加拿大龐巴迪公司（Ｂｏｍｂａｒｄｉｅｒ）旗下機(jī)構(gòu)與上海智恒房產(chǎn)簽署協(xié)議，準(zhǔn)備分兩階段收購智恒房產(chǎn)５５％股權(quán)。             第一階段，１０００萬元人民幣收購１０％股權(quán)；

                                                                                                                                             第二階段，７０００萬元人民幣收購４５％股權(quán)

２００６年１０月    ２１世紀(jì)不動產(chǎn)收購搏邦地產(chǎn)其他業(yè)務(wù)部門，以“２１世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)投資顧問有限公司”商號運(yùn)營。                        

　　政策頻施高壓 中介業(yè)艱難求生

　　對于各家房地產(chǎn)中介企業(yè)來說，2006年注定會是個不平凡的政策年，政策的頻繁出臺和中介企業(yè)的成批倒閉成為市場的常見景象。

　　4月28日 央行全面上調(diào)一年期貸款利率0.27個百分點(diǎn)，由原來的5.58%提高到5.85%，金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。而這，只是今年金融機(jī)構(gòu)收緊銀根的開始。這也只是對中介行業(yè)考驗的起步。

　�。翟拢保啡� 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項針對性措施，也就是今年宏觀調(diào)控政策的開篇———“國六條”。中介行業(yè)開始感受到市場的變化。

　　5月29日 國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，“九部委15條意見”實際上是對“國六條”的進(jìn)一步細(xì)化。同時，在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款以及營業(yè)稅的征繳時限等方面，進(jìn)行了量化的明確規(guī)定。特別是全額征收營業(yè)稅年限從2年延長至5年，對于投機(jī)性購房的打壓相當(dāng)明顯。中介行業(yè)的生存狀況愈發(fā)困難。

　　5月31日 國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政的具體執(zhí)行問題予以明確。據(jù)當(dāng)時上海的數(shù)據(jù)，6月1日以后，二手房掛牌房源價格出現(xiàn)了20%以上的增幅，而二手房需求量則較之5月份同期下降了10%-12%。政策引發(fā)的觀望氣氛開始初現(xiàn)端倪，中介企業(yè)步履維艱。

　　7月６日 建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委、國家工商總局下發(fā)166號文《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，開始加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。不少非正規(guī)的中介企業(yè)瀕臨倒閉。

　　7月11日 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》出臺，這個由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委等6部委出臺的171號文件，旨在抑制外資在中國房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為�！跋尥饬睢卑l(fā)布后，京滬等地高檔二手房首當(dāng)其沖。中介企業(yè)營業(yè)量再度大幅減少。

　　7月26日 對二手房交易成本最具殺傷力的個稅“利器來襲”。國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。在8月正式開始實施之時，全國二手房市場出現(xiàn)成交量一度跌入深谷的形勢。中介企業(yè)幾乎十?dāng)?shù)天顆粒無收。

　　8月19日 央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由5.85%提高到6.12%。購房者觀望再度加劇，中介門店門可羅雀。

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