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上海與京津二手房出現(xiàn)“兩極分化”
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-11
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2006年初，大部分地產(chǎn)專家和機構(gòu)都對2006年的房地產(chǎn)市場一致看好，北京二手房市場年成交量突破10萬套，多數(shù)人認為是較合理的數(shù)字。隨著2006年年中一系列調(diào)控政策的出臺，二手房市場陷入觀望的僵局，但京、津、滬三地住房市場的迥異，注定政策調(diào)控后的三地市場的差異走勢。
二手商品房買賣市場：
冰火兩重天
根據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2006年上半年各地二手房市場交易量依然保持了較高增長幅度，其中北京1~6月份交易量同比2005年增長了38.7%；上海1~6月份交易量同比增長了10%；天津1~6月份交易量同比增長了28.1%。但隨著2006年年中調(diào)控政策的相繼出臺，三地市場觀望氣氛漸濃，交易量下滑明顯。其中上海交易量下滑最為明顯，即使下半年“金九銀十”的銷售旺季也未給市場帶來多大的轉(zhuǎn)變，與2005年同期相比上海下半年交易量下滑30%；天津全年交易面積為577.7萬平方米，與2005年同比下降了25%；北京略好，全年交易量小幅增長7%。
伴隨著三地交易量的一致下滑，各地交易價格卻呈現(xiàn)不同的走勢。據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,北京交易價格2006年全年呈現(xiàn)增長的格局，全年增幅為11%；而上海交易價格在下半年出現(xiàn)量價雙跌的局面，下半年價格平均降幅為2.5%；天津市場交易價格保持平穩(wěn)并未出現(xiàn)較大的波動，整體仍呈小幅上升趨勢，全年價格增幅為11.5%。京、津、滬三地2006年二手房交易均價見圖一。
從三地市場對于調(diào)控政策的反應(yīng)來看，上海市場一直是房產(chǎn)投機者的主要投資方向，上海房產(chǎn)價格經(jīng)過多輪炒賣已處虛高，調(diào)控政策對于上海市場中投機行為的抑制取得一定的效果，因此部分投機者見回報有限，又恐國家后續(xù)政策更為嚴厲，因此希望將房產(chǎn)出手減少損失，價格開始出現(xiàn)松動，但上海市場受觀望氣氛影響接盤的人較少，造成上海市場價量雙跌的局面。北京市場有別于上海市場，市場中雖有一部分房產(chǎn)投資行為，但受剛性需求的支撐，同時與上海相比北京房價仍存在較大的差距，因此業(yè)主對于后市較有信心，并不急于將房產(chǎn)出手，甚至將政策帶來的交易成本的增加轉(zhuǎn)嫁給購房人，造成交易價格的上漲。天津市場投資價值有限，并未出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象，因此市場受政策影響小，目前在政策消化期間交易量雖減少，但價格依然較穩(wěn)定。
二手商品房租賃市場：
三地都穩(wěn)定
與買賣市場波動不同，2006年二手房租賃市場總體基本保持穩(wěn)定。據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，隨著調(diào)控政策的出臺，京、滬兩地租賃市場中房源量均呈現(xiàn)增長，北京4.8%，上海7.7%，為了應(yīng)對調(diào)控政策中交易成本的增加，京、滬兩地物業(yè)持有者紛紛將物業(yè)投入租賃市場，在觀望后市走向同時希望通過租金收入降低負擔(dān)、減少損失。
另外北京市住宅禁商的政策更是將一些大戶型高檔住房重新推向租賃市場，但成交量并未發(fā)生明顯的增長，且租賃價格變化不明顯。21世紀不動產(chǎn)分析認為：主要是因為高檔住房并非市場中的租賃熱點，且租賃價格較高，因此成交并不活躍，并不能成為影響租賃價格的主要因素，因此兩地租賃價格并未出現(xiàn)量增價跌的走勢。同時部分購房人因采取觀望態(tài)度也進入租賃市場，造成部分熱點區(qū)域租賃房源依舊緊張，租金價格上漲。相比京、滬兩地，天津租賃市場保持了較穩(wěn)定的增長，年均增幅4.6%。
交易結(jié)構(gòu)即租售比變化：
四季各跌宕
從市場交易結(jié)構(gòu)變化看，調(diào)控政策對各地市場的不同影響反應(yīng)出各自市場的特點，根據(jù)21世紀不動產(chǎn)檢測數(shù)據(jù)顯示，北京市場在2006年年中調(diào)控政策出臺后，市場基本保持平穩(wěn)，5、6兩個月交易結(jié)構(gòu)變化較小，但隨著8月份開始征收個人所得稅，北京市場有業(yè)主急于將物業(yè)出售，因此在7月底8月初北京市場迎來買賣房源供應(yīng)量的高峰。但隨后土地增值稅的征收并沒有引起市場的強烈反應(yīng)，經(jīng)過多輪政策的洗禮，北京二手房市場逐步冷卻，業(yè)主心態(tài)逐漸平和，觀望的策略使更多房源轉(zhuǎn)入租賃市場，造成買賣房源連續(xù)數(shù)月遞減。與北京不同，在調(diào)控政策出臺后，上海市場隨即進入調(diào)整期，更多的業(yè)主采取觀望的對策，房源供應(yīng)量下降、交易冷清，但進入2006年年底市場開始松動，受新房價格持續(xù)走低的影響以及對后市的不確定，業(yè)主開始將物業(yè)投入市場。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2006年10月份開始上海房源供應(yīng)量上升了10%。北京、上海2006年二手住房市場租售比見圖二、圖三。
一二手市場觀察：
二手房成房產(chǎn)價值過濾器
在過去的2006年，二手房價格越來越成為新盤定價的參照標準，在很大程度上影響并支撐了新房的價格。以北京市場為例，根據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交均價年增長幅度為10%~15%，尤其部分交易熱點地區(qū)交易均價的漲幅超過30%，已經(jīng)接近甚至超過了新房價格的增長幅度。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京100個樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京珠江帝景2006年下半年價格漲幅為34.1%，富力城2006年下半年價格漲幅為17.1%。這主要是由于二手房的位置優(yōu)勢決定的，再加上某些交易熱點地區(qū)由于新房的開發(fā)量日益減少，二手房價值更加凸現(xiàn)，造成部分地區(qū)新房與二手房價格倒掛。另外新政實施后使二手房交易成本增加并向買方轉(zhuǎn)移，也直接推動了二手房價格的上漲。
根據(jù)北京2006年房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)字顯示，2006年北京全年商品房成交量為16.9萬套，成交面積為2087.9萬平方米，北京全年二手房成交量為7.8萬套，新房與二手房的交易比為2.2∶1。而同時根據(jù)天津市2006年統(tǒng)計數(shù)字，截至2006年11月天津新商品房成交面積為990.2萬平方米，二手房成交面積為577.7萬平方米，新房與二手房的交易比為1.7∶1。雖然北京房地產(chǎn)市場規(guī)模要大于天津市場，與天津相比，即使2006年天津二手房成交量下降了25%，但天津二手房與新房的交易比仍優(yōu)于北京，既反映出目前二手房市場區(qū)域間發(fā)展不平衡，同時也說明北京住房市場中自住需求仍占主體，住房換手率低，進入二手房市場的房源較少。
2006年二手房市場總體仍處于上升通道， 2003年北京二手交易3萬套到2006年的7.8萬套，次新房為主體的二手房市場分流了新盤的消費人群，開拓了消費者的多元化選擇空間和理性消費房屋產(chǎn)品的趨勢，對平抑房價起到積極的作用。
2007年趨勢預(yù)測：
亦剛亦柔打太極
2006年各種調(diào)控政策一方面通過增加小戶型供給加大住房的供應(yīng)量，另一方面通過增加交易成本降低投資回報來抑制房地產(chǎn)市場中投資過熱現(xiàn)象。希望通過開源節(jié)流的方式解決住房市場供需失衡的矛盾。但從政策實施的效果來看，政策對于各地房價的調(diào)控作用存在很大偏差，上海市場由于前期炒作過度，政策的威懾作用立即顯現(xiàn)，房價開始回調(diào)；而北京市場效果卻不明顯，尤其在二手房市場，反而刺激了價格的上漲。隨著交易熱點地區(qū)新房的開發(fā)量逐漸萎縮，更加凸現(xiàn)出二手房的位置優(yōu)勢，面對注重位置選擇的二手房需求的不斷擴大，業(yè)主顯得有恃無恐，交易成本的轉(zhuǎn)嫁順理成章。而二手房市場的交易受阻，將需求轉(zhuǎn)向新房市場，助推了新房的價格。
對于2007年二手房的價格走勢，21世紀不動產(chǎn)分析師認為，由于2007年北京新房的供應(yīng)量沒有明顯的增長，且北京住房市場的供需矛盾仍然存在，因此北京市場仍將延續(xù)2006年上漲的趨勢，但上漲的幅度應(yīng)將有所回落。
上海二手房市場近期成交開始松動，已有業(yè)主開始出手減負，隨著觀望僵局的打破，預(yù)計2007年上海二手房市場成交將會逐步回暖，價格仍會維持小幅走低的趨勢，但熱點區(qū)域的價格未必會下跌。
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