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北京寫字樓轉(zhuǎn)向持有運營探索資本運作空間
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-11
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機國內(nèi)開發(fā)商的經(jīng)營策略從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)與持有并行，可算是2006年寫字樓市場最主要的變化。而且，隨著開發(fā)企業(yè)的成熟，他們也更多開始考慮物業(yè)在資本層面上的運作。持有一定比例的物業(yè)不僅有利于調(diào)整資產(chǎn)比例，而且對股市融資、銀行貸款、吸引外資基金都非常有利。
企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略處在長安街沿線的萬達廣場、金地中心、華貿(mào)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，將根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略及市場變化持有物業(yè)。
"項目初始，華貿(mào)中心就決定對物業(yè)采取長期持有方式。這包括商場、酒店及寫字樓，而寫字樓是項目中的重心。"北京國華置業(yè)有限公司寫字樓部經(jīng)理郝群表示。
"萬達廣場二期中一棟寫字樓將持有運營。"萬達廣場寫字樓部副總經(jīng)理楊明明表示。
15萬平方米的金地中心現(xiàn)在正全力拓展租賃市場，希望更多地引進跨國公司及金融和服務(wù)類企業(yè)進駐。
對于這樣的轉(zhuǎn)變，第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部高級經(jīng)理紀(jì)剛認(rèn)為，現(xiàn)在的市場狀況是拿地較困難，并且高利潤開發(fā)的模式不會持續(xù)下去，并且持有的物業(yè)可用以在資本層面進行融資，以備滾動發(fā)展之需。
與此同時，"寫字樓市場的散售情況并不好，目前銀行對寫字樓的貸款為5~10年，再加上需要企業(yè)連續(xù)的盈利報表，致使很多中小企業(yè)徘徊于商住樓及一些乙級寫字樓，況且甲級寫字樓的價位是一些中小企業(yè)無法接受的。"北京佳程廣場總經(jīng)理王哲表示。
"另一方面，盡管限制外資政策在市場層面的效果不甚理想，但仍減緩了外資進入市場的步伐，國內(nèi)審批程序和政策的未知性，也影響了他們整購物業(yè)的信心。"紀(jì)剛表示。
做好租賃業(yè)務(wù)提升物業(yè)價值"現(xiàn)在公司的決定是持有，但金地中心的銷售是策略性的。如果對方的價格符合公司的預(yù)期收益，也不排除銷售的可能，但絕不會零售。集團也與大的基金有過接洽，關(guān)鍵是價格的衡量。"金地集團一內(nèi)部人士指出。
"租賃客戶及業(yè)務(wù)的精良才能體現(xiàn)一棟寫字樓的價值，同時拿到市場層面才會更有價值。"北京世邦魏理仕環(huán)球研究部經(jīng)理覃曉梅說，"國內(nèi)開發(fā)商在運作寫字樓項目時往往忽略租賃市場的運作，導(dǎo)致其銷售時價格往往很被動。在2006年初時國外資金收購的一些項目，其價格被壓低了20%多。""出租率達到50%以上并帶著租約銷售，價格將會陡然走高。"王哲指出。以佳程廣場為例，在2004年整售時，以2500美元∕平方米的價格在市場中也很難找到買家，后來公司決定兩棟物業(yè)全部持有。
"現(xiàn)在兩棟物業(yè)的出租率均達到了95%，很多基金來找我們，價格也攀升到4000美元∕平方米，但我們?nèi)源蛩愠钟小淖饨鹗找媛蕘砜�，佳程廣場將會在15年～20年收回成本。"王哲表示，一旦物業(yè)的出租率超過60%，整售的價格將會比預(yù)售時提高20%～30%。
"特別是位于CBD區(qū)域的物業(yè)，因土地入市有限，寫字樓的售價將持續(xù)走高，物業(yè)價值將會得到體現(xiàn)。"世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，北京CBD寫字樓2006年底平均租金報價為每月每平方米25.2美元，較2005年底上升了3％，人民幣升值造成的租金上漲是原因之一。租金上漲的同時，北京寫字樓投資及自用市場的需求也在增加，到2006年底，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均售價為每平方米2710美元，較2005年同期上漲9.8％。
"我們是看到了市場的機會，雖然目前持有在資金方面會有一定的壓力，但并不是什么大問題，經(jīng)過10年之后我們的收益將會很豐厚。"郝群表示。
資本運作之意世邦魏理仕北京董事總經(jīng)理黃大為曾表示，在成熟市場中只有少量寫字樓采取分散產(chǎn)權(quán)銷售模式，大部分是開發(fā)商自身持有經(jīng)營，但在北京恰恰相反，這與開發(fā)商資金鏈有一定的關(guān)系。
"現(xiàn)在一部分品牌開發(fā)商持有物業(yè)經(jīng)營，一是表示市場在成熟，二是說明開發(fā)商的資金狀況良好。"黃大為指出。
"持有物業(yè)也有REITs等融資渠道的考慮。"金地集團一內(nèi)部人士表示。
"長期持續(xù)的租金利潤及物業(yè)資產(chǎn)可以保證公司在未來資本層面上的運作。"郝群表示。
萬達方面也透露，萬達廣場二期將在持有一定年限的基礎(chǔ)上進行出售。"其前期項目的出售已經(jīng)回籠大部分資金，如今持有項目也有資本運作和資金積累的考慮。"一業(yè)內(nèi)人士指出。對此，楊明明也表示了認(rèn)同。
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