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深圳斷供風波起因房價縮水嚴重
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-10
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- 中研網(wǎng)訊：
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京滬炒房比重低
深圳斷供(買房人不再償還銀行貸款)風波短期內(nèi)不會波及上海、北京，全國范圍內(nèi)的斷供潮暫時不會爆發(fā)。市場人士認為三地不同的消費結構是造成北京、上海抵御金融風險能力強于深圳的直接原因。
“深圳斷供現(xiàn)象的產(chǎn)生，有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當?shù)爻捶楷F(xiàn)象非常普遍；另一方面，深圳房價相比去年最高峰時期嚴重縮水，大量房產(chǎn)變成負資產(chǎn)。北京、上海的情況要比深圳好很多。”北京開太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，北京短時間內(nèi)發(fā)生斷供風波的可能性不大，金融風險處在可控范圍。
如果深圳的購房需求中，75%是投機投資需求，25%自住需求；北京則恰好相反，75%自住需求，25%投資投機需求；上海居中，投資投機需求與自住需求各占一半。加之目前北京和上海房價類似深圳大幅下挫的可能性不大，也就不至于產(chǎn)生大量的負資產(chǎn)，進而引發(fā)斷供潮。
“盡管各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)降價促銷，但是促銷力度還是不一樣的，只有深圳演變成了大幅降價，其它城市雖然也有明折暗扣，但類似深圳降價幅度高達30%的現(xiàn)象還沒有出現(xiàn)。”白鈞強調(diào)，只要房價不在短時間內(nèi)迅速下滑，金融風險就在可控制的范圍內(nèi)。
而在一些正準備買房的人看來，如果房價降幅過大，受沖擊最大的不是高位接盤的自住客，而是炒房客�！胺績r漲到最高點時，很多想買房的人已經(jīng)買不起房，大量房子在炒房人和投資客手里面，投資客還好一點，可以把房子出租，炒房人想變現(xiàn)出逃都找不到接盤的人�！睖蕚湓诒本┵I房的吳先生認為，炒房人相對較少的北京、上海抵御金融風險的能力比深圳強。
房貸漏洞大
“個人貸款方面肯定存在一定的金融風險，這些風險主要集中在假按揭和抵押貸款上。”長期從事二手房貸款業(yè)務的劉玉(化名)告訴記者，2006年和2007年，股價和房價都處于高位時，通過抵押房子進入股市的大有人在。
原則上銀行應當對抵押貸款的用途進行嚴格限制，至少不能讓資金進入風險系數(shù)較高的股市，但是在實際操作中，房屋抵押貸款的用途并不好控制，許多貸款都流入股市。知情人士告訴記者，自去年股市下滑以來，有相當多的資金被深度套牢在股市中。
“股市好的時候有很多資金從樓市流入股市，現(xiàn)在并沒有回流的跡象�！眲⒂裾f，如果房價繼續(xù)下探，辦理抵押貸款的房主可能會放棄被抵押的房產(chǎn)。
與抵押貸款相比，假按揭給銀行造成的風險要大得多。假按揭就是一種虛假交易，買賣雙方的目的在于從銀行套現(xiàn)。劉先生舉例說，甲從銀行貸款買了一套價值100萬元的房子，首付20萬元，另外80萬元貸款，房價上漲后他將房子以120萬元價格轉手賣給另一位熟人乙，除去乙付給銀行的首付24萬元，甲便可以從銀行直接套現(xiàn)96萬元。
“房價沒有下跌時，乙還會準時還貸，拿著房子等升值，一旦房價下滑，乙就會斷供，讓銀行將房子收回，銀行雖然擁有抵押物房子，實際價值卻已經(jīng)縮水�！眲⒂裾f，這種現(xiàn)象在房價降幅明顯的深圳已經(jīng)出現(xiàn)。
劉玉認為，銀行貸款品種少，個人房貸成為各個銀行爭奪的焦點，這種過度的競爭促生銀行風險，如果各個銀行能夠嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行，就能有效規(guī)避風險，然而在具體的執(zhí)行過程中，打擦邊球的現(xiàn)象非常普遍。
對于正常的購房行為，銀行有一套完整的體系來規(guī)避房價下滑的風險，據(jù)知情人士估計，房價下滑幅度在30%以內(nèi)，銀行的房貸風險就不會爆發(fā)。
李小姐2006年10月在北京五環(huán)附近的北苑家園購買了一套二手房，實際成交價75萬元，評估機構估價60萬元，銀行按照房屋總價60萬元放貸。
“這樣一來，我只能從銀行貸款48萬元，而我房子的實際成交價是75萬元。即便房價比我購買時降低35%，銀行還是有保障的�！崩钚〗阏J為，現(xiàn)在她們小區(qū)房子的市場價格已經(jīng)達到每平方米1.2萬元，只要降到1萬元賣肯定有人買，售價也能達到110萬元，即便她斷供，也不會對銀行造成風險。
據(jù)介紹，在二手房買賣過程中，將有專業(yè)的評估機構對房屋的價格進行評估，原則上，房屋的評估價遠低于成交價。在實際操作中，為了避稅，買賣雙方還會盡量將房子的評估價做低。
“即便是同一棟樓里的二手房，評估價也會有所不同，北京市場上二手房的評估價大概是實際成交價的20%。加上20%的首付款，銀行實際承擔的風險非常小。”劉玉說。
表面看來，只要房價沒有出現(xiàn)大幅下挫，銀行的風險就處于可控制范圍之內(nèi)，畢竟購房人已經(jīng)將房子抵押給銀行，購房人不還貸款銀行就擁有房子的處置權，可以通過拍賣抵押物獲得保障。
“只要出售房子的市場價沒有低于銀行發(fā)放貸款的額度，處置房子雖然會有風險，但不會給銀行造成實質(zhì)性損失。”劉玉說。
新房市場的情況與二手房市場類似，一般而言，如果購買的是第一套房產(chǎn)，買房人至少需要支付總房款的20%作為首付，“貸款人頭幾年還的都是銀行的利息，加上大部分買房人都會提前還款，銀行的壓力并不大�！�
金融風險并非空穴來風，一旦房價繼續(xù)下探，跌破現(xiàn)在價格的30%，不僅高位接盤時的房產(chǎn)將變成負資產(chǎn)，引發(fā)斷供風潮，同時還將導致抵押給銀行的房產(chǎn)無法在市場上按照原來的購買價出售，甚至會低于評估機構的估價。如果這種狀況不能得到改觀，將形成一批呆賬壞賬，增加銀行金融風險。
市場分析人士指出，從現(xiàn)在的市場情況來看，房價的下滑幅度正成為決定金融風險是否爆發(fā)的關鍵因素。雖然北京、上海的開發(fā)商已經(jīng)開始降價促銷，但要和深圳房價一樣降30%還需要一些時日，短期內(nèi)北京、上海出現(xiàn)斷供潮的可能性不大。 - ■ 與【深圳斷供風波起因房價縮水嚴重】相關新聞
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