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2008年房地產(chǎn)市場走勢
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-6-6
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今年地產(chǎn)形式走勢主要取決于以下幾個因素：
1、房產(chǎn)市場的表現(xiàn)
2、人民幣升值背景下資產(chǎn)升值的壓力大小
3、人民幣與美元的利率差的方向關系，以及差額的大小程度
4、國家的貨幣政策以及財政政策的方向
5、今年國家對經(jīng)濟適用房的政策的執(zhí)行力度
6、資本對房地產(chǎn)市場預期態(tài)度
從第一個要素來看，今年房產(chǎn)二級市場估計將是異常艱難的一年，幾乎所有城市都會陷入這個困境，原因是去年房地產(chǎn)高熱的時候，全國市場都透支了今年的消費，今年整個需求市場將產(chǎn)生萎縮，同比于去年市場會產(chǎn)生巨大幅度的下落；而從供應市場來說，因為房產(chǎn)的特殊性，需求市場對供應市場的反映最終市場表現(xiàn)會滯后一年左右(從房產(chǎn)銷售形勢好，開發(fā)商判斷可以多修，然后開發(fā)商去籌集資金拿地，再到選擇土地，最后報建審批，到開工建設，最短周期都會有一年以上)。因此去年的房地產(chǎn)熱從供應市場反應來說，今年才是具體的體現(xiàn)年，因此從供需市場來說，全國都會存在供過于求的這樣一種行業(yè)狀態(tài)。
今年人民幣升值幅度加大，這也意味著資產(chǎn)泡沫的加大，資產(chǎn)泡沫的第一推動工具應該是房地產(chǎn)行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)是所有衍生金融的基本工具，所以如果人民幣升值幅度加大，那么不排除大量的資金涌入到房地產(chǎn)行業(yè)。這會對房地產(chǎn)行業(yè)需求形成有效的支撐，從而緩減今年供應過剩的壓力，對整個房地產(chǎn)市場起到穩(wěn)定的作用。
人民幣與美元的利差關系，主要是國際熱錢的涌入情況。國外熱錢涌入后落地的最佳載體仍然是房地產(chǎn)行業(yè)，但是因為量的關系，熱錢更愿意落在資金量比較大的土地與房地產(chǎn)供應市場上，而利用房地產(chǎn)項目來做衍生金融工具，從而產(chǎn)生套利行為。
對于國家今年的貨幣政策與財政政策來說，會走向反向運行階段，即相對從緊的貨幣政策與相對寬松的財政政策。原因在于國家不僅要控制CPI還要防止通貨緊縮所產(chǎn)生對經(jīng)濟的破壞性作用。這個體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，就是供應方籌措資金的渠道來源問題，以及供應方對金融工具的理解與運用問題。從總體來說，今年的貨幣政策松動的可能性不大。
經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行的力度，基本上會從根本上決定今年房產(chǎn)市場的最終走向，如果國家大面積的推行經(jīng)濟適用房，那么至少在今年對商品房市場產(chǎn)生巨大的沖擊作用，甚至產(chǎn)生毀滅性的打擊。因為中國的消費者對房產(chǎn)市場的認識還處于非理性階段，在非理性階段不同產(chǎn)品的價格價值傳導機制會異常的發(fā)達，會形成行業(yè)的蝴蝶效應，從而波及到整個房地產(chǎn)市場的各個不同產(chǎn)品。最后形成如2007年恐慌性上漲之后的恐慌性下跌。
資本對房產(chǎn)市場的預期態(tài)度，在今年會呈現(xiàn)出一個巨大的矛盾，一方面資產(chǎn)泡沫必須推動房地產(chǎn)升值，另一方面全球性的房產(chǎn)價格下跌，讓房產(chǎn)產(chǎn)品從天堂回到了人家。越來越多的金融工具性產(chǎn)品的價值體系的破壞，會波及到人們對房地產(chǎn)的信心(從黃金，美元的價值體系的崩潰，到今天歐美市場房產(chǎn)價格的跌落，房產(chǎn)產(chǎn)品正經(jīng)歷著與美元和黃金一樣的信心危機)。如果這個信心體系一旦破壞，那么會極大破壞資本對房產(chǎn)市場的信心，因此而阻止資本進入到地產(chǎn)市場中來，從而導致地產(chǎn)行業(yè)的資本緊縮。
從具體實際層面來看，今年土地市場的影響因素會有以下因素：
1、銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的支持程度
2、國家對房地產(chǎn)的調(diào)控程度
3、私募資金的平穩(wěn)性
4、地下資金拆借的利率問題
5、房產(chǎn)二級市場的表現(xiàn)問題
銀行業(yè)對房地產(chǎn)的支持主要從兩個方面，一是供應支持，即對開發(fā)商的貸款滿足程度，二是對需求的支持，對個貸的支持程度，從目前來看，銀行對這兩方面都產(chǎn)生本能性的防御而減少了對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，隨著房地產(chǎn)價格波動，房地產(chǎn)負資產(chǎn)的出現(xiàn)，銀行風險的加大，導致銀行主動放棄個貸市場，這在一季度招商銀行已經(jīng)非常明顯的體現(xiàn)出來；而隨著所有房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條緊張，銷售形勢嚴峻，房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營問題出現(xiàn)巨大的問題，銀行貸款給房地產(chǎn)企業(yè)自身風險也越來越大，因此更傾向于收縮房地產(chǎn)市場的貸款沖動。這在三線市場上已經(jīng)得到非常清楚的表現(xiàn)，而招商銀行一季度業(yè)績報告也說明，按揭貸款大幅度降低，就是這個最好的注解。二級市場直接會決定一級市場的走向。
而國家隊土地市場的調(diào)控會從這幾個角度來進行，一是加大經(jīng)濟適用房的出讓力度，二是加大對已經(jīng)購買土地的催款工作；三是加大對已購土地的開發(fā)速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開化透明化的執(zhí)行力度。如果國家一旦確定要進行嚴格調(diào)控，那么將改變所有開發(fā)商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設開發(fā)，因此對于囤地動機的開發(fā)商來說，將是致命的。因此所有開發(fā)商將放棄囤地的想法，轉而從事開發(fā)工作。因此所有已經(jīng)囤地的開發(fā)商將放棄繼續(xù)囤地，轉而笑話手中存量土地。因此土地市場將表現(xiàn)出冷清。
私募資金對于所有房產(chǎn)企業(yè)來說，只能起到抱薪救火的作用。因為私募基于風險巨大而產(chǎn)生的高利率只能對于在極短時間具有周轉能力的開發(fā)商起到作用，然而今年房產(chǎn)市場的調(diào)整將不可能再很短時間內(nèi)完成，因此私募資金對于所有房產(chǎn)開發(fā)商來說都只是一種飲鴆止渴的手段。而不能從根本上幫助開發(fā)商。而正是因為這樣，所以私募資金的風險就更大，不穩(wěn)定性就更強烈，發(fā)生事故的可能性更高，一旦連續(xù)出現(xiàn)幾次私募資金問題事件，那么將危及整個私募體系的存在，這也將從根本上影響私募對于房地產(chǎn)的愛好與興趣。
地下資金拆借的利率的問題是對資金使用價值與效率效益的一個評估，這有點象購房者貸款買房成為負資產(chǎn)的情況。一旦判斷自己的資產(chǎn)成為負資產(chǎn)，消費者可以拒絕還貸。這個原理和地產(chǎn)資金拆借利率問題一樣的。
至于房產(chǎn)二級市場的表現(xiàn)，我們已經(jīng)有非常多的論述，在此不再贅言。
總的來說，今年土地市場將會呈現(xiàn)出比二級市場更大的滑坡，而這種滑坡會刺激到二級市場的價格支撐體系，也就是價值的評估標準，在去年牛市的時候，二級市場的產(chǎn)品是以一級市場的價值作為價值來進行評估的；而在今年二級市場仍然會用一級市場的價值進行評估，隨著一級市場的冷清與滑落，這將會對二級市場的信心產(chǎn)生嚴重的打擊。在面粉比面包貴的時候的假設判斷是將來面包會更貴，而在面粉大幅度跌價的時候，人們通常會對面包行業(yè)產(chǎn)生悲觀，從而導致更大程度的面包價格的下落。
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