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鄭州房地產(chǎn)行業(yè)"寡頭"時代來臨
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-3-2
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●城市土地流向大型房企。在鄭州市每次的土地招、拍、掛中，無論地塊規(guī)模大小，都會招來大型房地產(chǎn)公司的爭奪。在一些拍賣會上，已經(jīng)很難看到中小型房企的身影。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機●市場人士指出，兩三年后，全國商品房市場都被大開發(fā)商壟斷。今后兩三年內，至少70%的房地產(chǎn)公司將由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉行。
細心人不難發(fā)現(xiàn)，從2005下半年以來，鄭州市每次的土地招拍掛現(xiàn)場，總會出現(xiàn)那幾家河南省大房地產(chǎn)企業(yè)的身影，如鑫苑、建業(yè)等，并且屢有斬獲，成功率遙遙領先。人們不免發(fā)出疑問，難道鄭州房地產(chǎn)業(yè)的“寡頭”時代提前來臨？
大環(huán)境下的豫企夢想
土地是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。如今，市區(qū)可用土地指標越來越少，拿地門檻越來越高，動輒上億元的地價令許多中小開發(fā)商望塵莫及。“拿地越來越難了，實在不行，我們就要轉行了。”一位鄭州中小開發(fā)商老總向記者“訴苦”。
高地價把成本轉移到了房價上，于是，房價與地價比翼雙飛。一方面，開發(fā)商都想增加土地儲備，有的甚至是等米下鍋，鄭州市634家房地產(chǎn)企業(yè)巨大的土地需求讓鄭州市土地供應捉襟見肘；另一方面，地方政府不斷圈地、修路、賣地，從2005下半年以來，鄭州市土地供應雖逐年增加，但仍不解開發(fā)商地渴。難怪，“地荒”之說能夠流行開來。
土地的供需關系從來沒有像現(xiàn)在這么緊張過。事實上，這種緊張并不是鄭州市的“專利”，放眼全國，比比皆是，有過之而無不及。鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，鄭州市的房企規(guī)模和全國知名大企業(yè)來說頂多也只是“小弟”級的，“大哥”們走過的路和面臨的現(xiàn)狀都是我們借鑒的對象和學習的榜樣。
“大哥”們都在竭力增加自己的土地儲備，好贏得香港投資者們的一片“芳心”，爭取早日赴香港上市融資，以拿到更多的“地產(chǎn)命脈”——土地。報告顯示，2005年，百強房企共儲備土地面積4.02億平方米，超過9家房企土地儲備面積超過了1000萬平方米，這意味著，今后房地產(chǎn)行業(yè)資源將會以更加猛烈的速度向百強房企集中。果然，這種判斷在2006年得到了驗證，地處內陸的“小弟”們已經(jīng)了然于胸，開始了對土地的志在必得，大小通吃。
廣州的土地市場情況可以說是目前全國房地產(chǎn)土地市場的一個精華縮影和典型代表。近一年，在廣州市一級土地市場的招拍掛中，無論地塊規(guī)模大小，都頻現(xiàn)品牌上市公司的身影，尤其從去年下半年開始，大開發(fā)商在土地供應市場所占的份額明顯上升，無論是“雙限雙競”，還是“三限雙競”，幾乎實力雄厚的大發(fā)展商“玩曬”，而中小型房企已幾近絕跡投標、拍賣會，更遑論舉牌拿地了。
“大哥”們在拼命拿地的同時，還不斷接手“小弟”們因能力不夠而開發(fā)不了的地塊。日前，包括首開、萬科、招商地產(chǎn)、富力、上海綠地、復地等在內的京滬深穗知名開發(fā)商頻頻接到一些中小開發(fā)商拋來的“橄欖枝”，要求轉讓地塊或者合作開發(fā)。土地資源集中到一級品牌房企的趨勢還在加強。
因此，有市場人士“駭人聽聞”地指出，兩三年后，全國幾乎所有的商品房市場都會被大開發(fā)商壟斷。而在土地供應越來越緊張的情況下，今后兩三年至少七成的房地產(chǎn)公司會由于拿不到土地而歇業(yè)或者轉行。
在此情況下，河南房地產(chǎn)的“小弟”們紛紛選擇走出去、拿進來的戰(zhàn)略，省域化、全國化、專業(yè)化、多元化等戰(zhàn)略都有運用，但拿地可謂共同動作，有時競拍的激烈程度用“搶地”來形容絕不為過。
從“巨頭”到“寡頭”
大開發(fā)商拼命拿地可以解讀為自身壯大發(fā)展的自然需求，也可以認為是迎接外來挑戰(zhàn)的必然選擇。雖然，新推出地塊被幾大開發(fā)商“拿”走的幾率非常高，但業(yè)內大多數(shù)人士認為目前暫時還稱不上“寡頭”時代，卻也沒有人否認“寡頭”時代的必然到來。
在分析是否為“寡頭”時代的問題上，在過去兩年有著優(yōu)秀表現(xiàn)的建業(yè)和鑫苑兩家企業(yè)不能不提，它們代表了河南房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同模式，豐富的土地儲備、大手筆的拿地動作、最終上市是它們的共同特點。
2005年12月6日，鑫苑系一次性得到了航海路北、魏莊西街西和棉紡東路北、嵩山北路東兩個地塊的開發(fā)權，一年后，鑫苑•城市之家和鑫苑•都市領地基本清盤。2006年11月3日，鑫苑以269萬元/畝的高價摘得桐柏路西、朱屯路南地塊，項目案名為鑫苑•都市公寓，也即將亮相；位于建設路與百花路的鑫苑•國際廣場項目、位于北環(huán)和經(jīng)三路的鑫苑•金融廣場項目也即將亮相；而鑫苑山東、安徽、江蘇等地項目已經(jīng)啟動……
2006年12月5日，建業(yè)一次性拍得三塊土地，并且開創(chuàng)了431萬元/畝的鄭州土地天價；2006年年底，建業(yè)進入河南省16個省轄市開發(fā)；2007年2月7日，建業(yè)又取得鄭東新區(qū)一地塊土地使用權，此地塊前期因鄭州首例個人合作建房而備受關注……
毫無疑問，在鄭州，拿地頻率和力度沒有超過以上兩家的。鑫苑在藍山中國2億元投資和全國化戰(zhàn)略的雙重支撐下，開始了瘋狂拿地，為上市做鋪墊；建業(yè)則聲稱為了能夠在2007年能夠順利赴港上市，必須提高自己的土地和項目儲備。它們的“瘋狂”拿地都可被認為是戰(zhàn)略性拿地，而不僅僅是生存型、策略性拿地。
從招拍掛交易數(shù)量上看，不考慮協(xié)議出讓、定向開發(fā)因素，建業(yè)和鑫苑等大企業(yè)所得土地大概在20%左右�！敖I(yè)和鑫苑即使再強大，目前也不可能做到大小通吃，頂多算‘巨頭’而已”，鄭州某房地產(chǎn)公司老總斷言。
從銷售額上看，鑫苑和建業(yè)去年分別以14.807億元和7.508億元的銷售業(yè)績位列鄭州市房地產(chǎn)銷售20強第一位和第三位，只占到前20強總銷售業(yè)績104.945億元的21.1%，還稱不上寡頭。
但不可否認的是，隨著拿地難度越來越高，必將有更多國有企業(yè)和很多聯(lián)合型企業(yè)參與其中，一些中小型開發(fā)商必須盡快使自己強大起來，才能使自己“先生存、再發(fā)展”。
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