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2007年北京豪宅市場集中放量
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-3-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機2007年的北京豪宅市場將迎來新一輪集中放量。
豪宅的定義比較模糊，目前業(yè)內(nèi)一般把售價在1.6萬元/平方米以上的住宅稱為豪宅，包括高檔公寓和別墅兩類。近日，記者以此為標準經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京已知的將在今年面市的豪宅項目超過300萬平方米，極有可能形成集中放量之勢。
記者還在采訪中了解到，有業(yè)內(nèi)人士甚至預(yù)測2007年別墅的價格就會有30%—50%左右的上漲，而高檔公寓“價格也還沒有漲到位”。如果豪宅價格持續(xù)上漲，顯然將成為拉動整體房價上升的重要結(jié)構(gòu)性因素。
1000萬元：頂級豪宅的標準
2006年，北京市場涌現(xiàn)出一批單價超過2萬元、總價達到千萬元的頂級公寓和別墅。城西有萬城華府 ·好山閣、緣溪堂、城東有銀泰中心柏悅居、東山墅 、星河灣二期、昆侖公寓 、國花園、NAGA上院等，城北有玫瑰園 四期等。即將面市的還有位于玉泉山麓的北京御園 以及香江國際的財富中心二期。業(yè)內(nèi)專家分析，1000萬元有可能被視為今年北京頂級豪宅的衡量標準之一。
“照目前的態(tài)勢看，今年整個豪宅市場的供應(yīng)量比去年增大，尤其是高檔公寓方面。根據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部的監(jiān)測和統(tǒng)計，包括豪宅的存量供應(yīng)在內(nèi)，2007年肯定上市的單價16000元以上的高檔公寓就接近200萬平方米�！北本┦腊钗豪硎薈BRE環(huán)球研究部高級經(jīng)理覃曉梅告訴記者。
偉業(yè)控股集團董事總經(jīng)理林潔說，根據(jù)偉業(yè)掌握的土地供應(yīng)情況估算，2007年別墅項目供應(yīng)量雖然小于2006年的190萬平方米放量，但仍能達到100多萬平方米。
中原地產(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)則顯得保守一些�！�300余萬平方米的放量可能還有一些水分，因為不確定這些豪宅是否均能如期推出�！�
亞奧板塊、懷柔成為新熱點
根據(jù)中原地產(chǎn)和世邦魏理仕提供的豪宅項目和相關(guān)數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)，今年北京的高檔公寓仍然主要分布在朝陽、西城和海淀，東城也有零星分布。朝陽仍是高檔公寓數(shù)量最多的城區(qū)，除了傳統(tǒng)的CBD、泛CBD、以及東四環(huán)外板塊，亞奧板塊正在成為新興的豪宅聚集地。
位于亞奧板塊奧林匹克森林公園正北側(cè)的世茂奧臨花園 ，將在今年推出余下的12萬平方米大戶型豪宅，主力戶型為三居、四居，預(yù)計價格將突破20000元/平方米，而后期推出的4、5、6號樓也都將以大戶型為主。萬達集團今年也將在世茂奧臨花園北側(cè)推出一低密度高端住宅，總占地不少于25萬平方米，預(yù)計單價有望超過2萬元。同在此板塊的低密度住宅The house也有8萬平方米，而奧運會場館運動員公寓國奧村 也近50萬平方米。
“因為奧運因素而帶動的亞奧板塊正在成為除了傳統(tǒng)板塊外最新興的豪宅聚集地，隨著奧運效應(yīng)將在未來時間內(nèi)持續(xù)加強，這里有望持續(xù)良好的發(fā)展勢頭�！比A高萊斯地產(chǎn)顧問公司市場部主任田輝說。
今年別墅的放量則依然圍繞傳統(tǒng)別墅區(qū)分布，包括西山別墅區(qū)在內(nèi)的城市別墅區(qū)，傳統(tǒng)的中央別墅區(qū)，包括泛奧北別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)以及潮白河別墅區(qū)在內(nèi)的主流別墅區(qū)以及遠郊別墅區(qū)。由于受土地供應(yīng)限制，別墅放量以存量為主，也有不少新的項目面市。如目前已知要在今年推出的位于阜石路的10萬平方米的金隅山墅，中遠地產(chǎn)位于東郊農(nóng)場的東隆別墅，富力丹麥小鎮(zhèn) ，君山高爾夫別墅 以及北京綠城御園等。重慶龍湖今年在北京將有3個大型高端項目面市。
林潔認為，隨著傳統(tǒng)別墅區(qū)的開發(fā)飽和、大北京概念的提出以及環(huán)渤海經(jīng)濟圈的發(fā)展影響，遠郊別墅可能日益興旺，比如去年年末開盤的老北京四合院、山水新新小鎮(zhèn) 、溪谷風情 、嘉合小鎮(zhèn) 等�！拔磥韯e墅的發(fā)展區(qū)域?qū)⑾蚋鼜V、更遠、更大的范圍發(fā)展，遠郊區(qū)縣的別墅將越來越多，京津地區(qū)的燕郊、固安、寶邸等地的別墅項目也將增多�！�
隨著現(xiàn)在京承高速路的通車，懷柔也有望成為今年的熱點之一。該區(qū)域的紅螺湖別墅、龍山書院別墅，正在銷售的My Villa，以及即將推出的別墅山等項目，逐漸升溫。
“北京的豪宅還遠未漲到位”
覃曉梅認為，由于宏觀調(diào)控后土地成本越來越高，促使開發(fā)商更愿意操作利潤空間更大的高檔項目，所以距離市中心較近的地塊基本上都在做高端項目。而新政下的資金壓力，也使得樓盤上市的速度都在加快，不少高端項目紛紛選擇在今年面市。
去年下半年，北京高檔公寓繼續(xù)扮演領(lǐng)漲者的角色，豪宅市場價格一路狂飆。Naga上院 、昆侖公寓、柏悅居等均價超過30000元/平方米的高檔公寓項目相繼進入市場，并迅速拉高了高檔公寓平均售價。據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部監(jiān)測，2006年1至11月，售價16000元/平方米以上的高檔公寓累計成交3300余套，同比增加近一倍，成交均價為20675元/平方米，同比上漲10.4%。售價16000元/平方米以上的高檔別墅成交均價為24273元/平方米，同比也上漲了22.9%。 另據(jù)統(tǒng)計，去年四季度，北京售價16000元/平方米以上的高檔公寓平均報價較上季上漲了5.4%，達到22160元/平方米。
“調(diào)控政策看似限制高檔房，實際上倒幫了高檔房的忙。豪宅土地資源日益緊缺，新增高檔商品房供應(yīng)小于需求，導(dǎo)致供求矛盾突出，豪宅的價格自然會上升，同時土地等開發(fā)成本以及豪宅檔次的提升，也會引起今年豪宅價格持續(xù)上漲�！币毁Y深業(yè)內(nèi)操盤手說。
記者采訪多位市場人士得到的信息也顯示，今年的豪宅市場可能還將迎來新一輪上漲�！叭ツ晟蠞q最快的還是價格區(qū)間在7000到10000元的住宅，豪宅上漲的幅度并不是非常大，可豪宅的需求還是非常大，相比上海的豪宅，北京的豪宅還遠未漲到位�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)副總經(jīng)理殷則環(huán)說。
林潔也認為，2006年城區(qū)很多區(qū)域的高檔公寓價格年增長都超過30%，有的甚至達到50%，別墅市場與之相比相對滯后。但他預(yù)測2007年城區(qū)高檔公寓價格增幅高于別墅的現(xiàn)象在局部區(qū)域?qū)l(fā)生逆轉(zhuǎn)，部分別墅區(qū)域價格增幅將達到30%~50%左右。
拉升整體房價
豪宅價格持續(xù)上漲似乎已成定局。業(yè)內(nèi)人士同時認為，豪宅密集上市，將成為拉動房價上漲的結(jié)構(gòu)性動力之一。雖然豪宅開發(fā)商在接受記者采訪時并沒有透露有關(guān)漲價的信息，但是他們對自己項目的品質(zhì)以及市場前景都表示出了相當?shù)男判摹?
“豪宅價格上漲的確會拉動房價整體上漲，但是我們對房價的統(tǒng)計辦法本身就有問題，應(yīng)該分區(qū)域的統(tǒng)計，不能都拉平了一起統(tǒng)計，這樣的數(shù)據(jù)并不真實。在現(xiàn)行的90平方米占70%的政策下，尤其是大戶型豪宅只會漲價不可能降價�！币髣t環(huán)稱。
億城集團董事總經(jīng)理鄂俊宇在接受記者采訪時也認同豪宅價格的確會拉升整體房價�！暗乾F(xiàn)在的問題是除了豪宅，所有的項目都在漲價，這才是關(guān)鍵。我們自己的項目價格會穩(wěn)健發(fā)展，不會在短期內(nèi)有太大的變化。”億城開發(fā)的萬城華府被認為是北京西部的精華之作，該項目于2006年推出了其升級產(chǎn)品“好山閣”。
“高檔住宅放量的確可能拉升平均房價，但是假如今年北京推出2000萬平方米商品房，即便有超過300萬平方米的高檔住宅放量，高檔住宅也只占全部商品房放量的很小部分，對房價的拉升作用應(yīng)該比較有限，而真正拉升房價的還是那些位于主城區(qū)的普通商品房。所以高檔住宅對拉升房價的影響應(yīng)該是局部與緩慢的，有可能對客戶心理帶來一些影響。”綠城集團北京興業(yè)萬發(fā)房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王朝暉說。北京綠城開發(fā)的西山御園項目雖仍未揭開其神秘面紗，但據(jù)稱預(yù)訂者甚眾。
今年豪宅集中放量，市場競爭加劇，而消費需求目前尚不明朗，這些都成為豪宅開發(fā)商面臨的潛在風險。
據(jù)華高萊斯去年調(diào)查，消費者對高檔公寓的需求相當大，大多數(shù)定位高端的公寓銷售情況理想。而別墅方面由于存量太大，則出現(xiàn)了消化跟不上供應(yīng)的局面�！半m然今年豪宅的供應(yīng)量較大，但我認為今年高檔公寓的市場消化應(yīng)該問題不大，而別墅項目如果地段和產(chǎn)品營造都有問題，風險就很大了�！碧镙x說。
有數(shù)據(jù)顯示，2004年到2006年開盤的47個獨棟別墅項目大約有17641套，截至去年6月1日，僅售出3688套。照此速度，消化目前存量需要至少10年。
“越高端的項目利潤越高，銷售回款周期越長，面臨的壓力和風險也就越大。一些豪宅開發(fā)商忐忑不安，對項目的定價以及未來的客群定位都還把握得不是很準確，擔心面臨的市場風險。”覃曉梅表示。
“豪宅放量對開發(fā)商肯定有風險，項目做得不好極有可能賣不出去。不要以為豪宅利潤空間大就盲目做豪宅，沒有扎實的開發(fā)經(jīng)驗和準確的市場判斷，以及良好的地段保證，沒有對高端消費者的生活方式做詳細的研究，操作起來風險很大�！闭诓俦P頂級住宅西山御園的北京綠城總經(jīng)理王朝暉坦承。
世茂集團打造的豪宅世茂奧臨花園售價，已經(jīng)從剛開盤的12000元/平方米飆升至如今的17000元/平方米，銷售情況不錯，該項目今年將推出余下的大戶型產(chǎn)品。世茂集團華北區(qū)總裁宋說，目前大戶型確實屬于相對稀缺的產(chǎn)品，在居住的舒適度上有著很大的吸引力，所以世茂對自己的產(chǎn)品銷售前景很有信心。
雖然國家對90平方米以下小戶型建設(shè)的政策傾斜，為以大戶型制勝的公寓豪宅帶來新一波好行情，但是政策的后續(xù)表現(xiàn)并不明朗，也是豪宅開發(fā)商必須面對的風險之一。發(fā)商也并不諱言這一點�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)本身其實是受政策影響最大的行業(yè)，比如土地增值稅，比如加大對大戶型的持有成本等等，這都是風險所在�！倍蹩∮钫f。
“政策面還有多少只鞋子沒有落地我們無從知道，但是綠城有實力做好御園這個高端住宅項目。我們已投入很多資金，項目產(chǎn)品也已定型，我們能做的就是把產(chǎn)品順利地推向市場。”王朝暉說。據(jù)知情人透露，御園一期共67套，戶型面積在320至700平方米之間，公寓總價在900萬至1400萬/套，圓廳別墅總價極高，當屬城市別墅區(qū)的頂級產(chǎn)品。
“政策對豪宅的影響還是分區(qū)域分個案的，實力型公司應(yīng)該會更有能力緩沖政策風險。如果真有出臺一些政策，預(yù)計對定位自住而且地處核心地段的豪宅項目影響并不大，但是對定位投資客為主的豪宅影響就會比較大，他們可能會調(diào)整投資節(jié)奏和策略。我們的目標就是以謹慎敬畏的態(tài)度面對市場，把產(chǎn)品做好。”鄂俊宇說。
偉業(yè)顧問在早前發(fā)布的《2007年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報告》中預(yù)測，2007年北京有效土地供應(yīng)量約為1192公頃，新增商品房供應(yīng)量將達到2400萬平方米，與2004年持平，超過2003年和2005年的新增供應(yīng)量，打破2006年供不應(yīng)求的局面。
連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控直接導(dǎo)致北京許多項目推遲了上市的時間，但2008年奧運會后住宅市場的走向并不明朗，因此很多開發(fā)商都可能在2008年前加大放量以規(guī)避風險。按正常周期運作入市的項目，以及因政策因素推遲和提前釋放的樓盤，都可能在今年集中釋放。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1月已知上市的全新樓盤有17個，老項目后期22個。新開盤項目中，小戶型比例已經(jīng)開始呈現(xiàn)上升趨勢。而根據(jù)官方網(wǎng)站和代理公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年2月份預(yù)計將有28個樓盤入市，其中新盤7個，整體開盤均價將超過9000元/平方米。根據(jù)中原、偉業(yè)顧問等京城著名代理行提供的新盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前已知2007年純新盤已經(jīng)超過100個，總供應(yīng)量2400萬平方米，東部和西北將迎來大規(guī)模放量，新的熱點區(qū)域為溫泉鎮(zhèn)、馬駒橋等。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰分析說，今年北京樓市的放量會超過2006年，但上半年和下半年可能會出現(xiàn)兩種不同的情形。2007年上半年住宅的供應(yīng)還是以老項目的后期為主，下半年則可能出現(xiàn)新項目集中供應(yīng)的局面，尤其是90平方米以下住宅供應(yīng)將明顯增加。去年下半年成交的地塊如果嚴格執(zhí)行“90平方米占70%”的政策的話，這批因規(guī)劃帶來的小戶型將集中在10月到明年上半年集中上市。
東部依然是今年放量最多的區(qū)域。朝青板塊則主要以老項目的后期為主，但同時也有包括20萬平方米的華業(yè)玫瑰郡、30萬平方米的公園1872 及方晟京棉項目等新盤。以金地格林小鎮(zhèn)6 為代表的通州馬駒橋區(qū)域也將形成近百萬平方米的新增供應(yīng)。上清板塊和溫泉鎮(zhèn)板塊將形成今年西北區(qū)域的大體量的住宅供應(yīng)。此外，望京板塊、豐臺小屯板塊和百子灣板塊等的放量也有望超過百萬平方米。
從2007年即將入市的新盤定位來看，以售價6000元-8000元/平方米的普通住宅和8000元—10000元/平方米的中高檔公寓為主體。中高檔公寓將分布在城區(qū)內(nèi)土地稀缺的區(qū)域，如東部和西北地區(qū)，普通住宅則分布在城市與遠郊區(qū)之間，主要以豐臺、通州和大興為主。
雖然2007年住宅供應(yīng)集中釋放，但中介代理機構(gòu)普遍預(yù)測，在產(chǎn)品數(shù)量和供應(yīng)節(jié)奏加快的情況下，今年北京樓市價格上漲的速度和幅度將有所放緩。偉業(yè)顧問預(yù)計，今年住宅成交均價漲幅將回落至10%左右。仲量聯(lián)行北京研究中心主管凱安娜則預(yù)測，根據(jù)所處位置不同，新建住宅的價格增幅將降至11%—14%不等。
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