去年深圳共出讓住宅用地15宗，面積100.9萬平方米，可建設(shè)商品住宅面積達(dá)204.5萬平方米，相當(dāng)于2006年住宅批售量的30%。其中寶安出讓44.7萬平方米，可建商品住宅面積達(dá)78.3萬平方米，龍崗出讓56.2萬平方米，可建商品住宅面積126.2萬平方米。

　　從交易方式看，11塊住宅用地通過招標(biāo)方式出讓，占總出讓用地的75%，平均樓面地價(jià)為2884元/平方米。

　　通過拍賣方式出讓的3塊地共21.3萬平方米，平均樓面地價(jià)為3949元/平方米，1塊3.8萬平方米的住宅用地掛牌出讓，樓面地價(jià)為2200元/平方米。拍賣比招標(biāo)的樓面地價(jià)平均要高37%，下半年出讓的地塊基本上是采用招標(biāo)方式，有效抑制了地價(jià)的漲幅。

　　去年政府出讓的商品住宅用地，平均樓面地價(jià)為3034元/平方米，與2005年2372元/平方米的平均樓面地價(jià)相比，上漲28%，略低于深圳市房?jī)r(jià)的上漲幅度。

　　從去年下半年深圳出讓的住宅用地看，11塊地分布在坪山、觀瀾、寶龍、龍崗中心城、光明、松崗、西鄉(xiāng)等地，基本上圍繞著深圳市的高新產(chǎn)業(yè)帶布局，房地產(chǎn)開發(fā)向關(guān)外產(chǎn)業(yè)人群傾斜的意圖十分明顯。其中發(fā)展較為成熟的龍崗大工業(yè)區(qū)、寶龍工業(yè)區(qū)、觀瀾、龍華工業(yè)區(qū)、光明南工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)帶，獲得的商品住房用地份額明顯較多。

　　品牌開發(fā)商漸成拿地主流

　　縱觀去年的土地出讓市場(chǎng)，相比2005年，已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，平均樓面地價(jià)同期上漲了28%，經(jīng)過宏觀調(diào)控，開發(fā)商在市場(chǎng)上的表現(xiàn)開始逐漸理性。而從拿地的開發(fā)商來看，品牌實(shí)力開發(fā)商逐漸成為拿地企業(yè)的主流，中小開發(fā)商正在逐漸淡出市場(chǎng)。

　　在去年公開出讓的土地中，地塊所在區(qū)域大部分房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，但拿到這些地塊的開發(fā)商均為深圳的大型房地產(chǎn)企業(yè)，如招商、中海、中信、萬科、天健、振業(yè)等，品牌發(fā)展商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，理念成熟，整合優(yōu)勢(shì)資源的能力較強(qiáng)，他們進(jìn)入后，通常能有效提升當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)水準(zhǔn)。

　　同時(shí)產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)號(hào)召力和示范作用，有效吸引多方客源，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的跳躍發(fā)展，而樓市熱點(diǎn)也會(huì)伴隨著這些項(xiàng)目的開發(fā)向城市邊緣地區(qū)過渡。

　　跟蹤開發(fā)商的拿地方向，大多數(shù)開發(fā)商已開始撤離深圳，選擇以深圳為圓心的周邊城市及正在發(fā)展的二三線城市。惠州、東莞等周邊城市成為深圳開發(fā)商的首選。而包括萬科、中海、金地在內(nèi)的更多企業(yè)則是把眼光瞄準(zhǔn)到了西部地區(qū)。

　　城中村改造拉升土地供應(yīng)

　　除了政府公開出讓的土地供應(yīng)外，另一條途徑便是通過城中村的改造來增加土地供應(yīng)。

　　在去年計(jì)劃供應(yīng)的商品房用地中，特區(qū)內(nèi)的供應(yīng)仍然為零。因而未新增房地產(chǎn)用地的特區(qū)內(nèi)對(duì)城中村的改造寄予厚望。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳每年通過城中村改造所提供住宅用地面積約110萬平方米，但在去年，深圳啟動(dòng)了40個(gè)城中村的改造，40個(gè)全面改造的城中村總改造用地規(guī)模為322.49萬平方米，按照深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率平均數(shù)3計(jì)算，將會(huì)有900萬平方米以上的建筑面積可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　包括萬科、金地等企業(yè)在內(nèi)的很多開發(fā)商都開始介入了深圳的城中村改造。金地的城中村改造項(xiàng)目漁農(nóng)村目前已進(jìn)入了銷售階段，金地還在去年成功簽約建筑面積逾80萬平方米的崗廈舊改項(xiàng)目，很好地緩解了特區(qū)內(nèi)無新增商品房用地供應(yīng)的矛盾。

　　在未來3~5年之內(nèi)，舊城改造將會(huì)成為深圳城市建設(shè)的重頭戲，是深圳新增土地的重要來源，將提供約有10年的供應(yīng)量，大大緩和目前住房供需緊張及住房?jī)r(jià)格上漲的矛盾。

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