其他一些國(guó)際地產(chǎn)大鱷紛紛走在凱德置地的前面，普洛斯、AMB、新加坡豐樹集團(tuán)、澳大利亞麥格理亞洲基金也紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)的工業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)也不甘落后：綠地集團(tuán)斥資13億元打造金山第二工業(yè)區(qū)，中糧集團(tuán)聯(lián)手地方政府共建西南物流中心協(xié)議，陸家嘴集團(tuán)回購(gòu)開發(fā)中的“陸家嘴軟件園”相鄰的地塊……

　　這些國(guó)內(nèi)外的地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐工業(yè)地產(chǎn)各有各的算盤，而國(guó)內(nèi)工業(yè)地價(jià)相對(duì)較低帶來(lái)的潛在增值空間是一個(gè)重要的吸引因素。工業(yè)用地的低價(jià)與我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)機(jī)制密切相關(guān)。盡管工業(yè)建設(shè)用地有基準(zhǔn)地價(jià)，但是土地出讓權(quán)握在地方政府手上，價(jià)格機(jī)制被扭曲。為了吸引項(xiàng)目，一些地方政府便壓低地價(jià)搞協(xié)議出讓，企業(yè)又以各地政府間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步壓低地價(jià)，地方政府不得不降低門檻，以更低的價(jià)格協(xié)議出讓，從而造成工業(yè)用地價(jià)格的持續(xù)低迷。

　　2004年國(guó)務(wù)院28號(hào)文規(guī)定的工業(yè)用地逐步招拍掛出讓，但進(jìn)展很不順利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，全國(guó)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓69374公頃，其中招拍掛出讓的2826公頃，招拍掛出讓占工業(yè)用地出讓面積的比例為4％左右。真正拉開工業(yè)用地市場(chǎng)化序幕的則是國(guó)務(wù)院31號(hào)文件。為保證31號(hào)文件得到切實(shí)執(zhí)行，國(guó)土資源部并于2006年年底公布了《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，并要求自2007年1月1日起全面施行。

　　工業(yè)用地出讓新政抬高了開發(fā)工業(yè)用地的門檻，能有效壓制工業(yè)用地開發(fā)量。工業(yè)用地在和住宅用地、商業(yè)用地一樣實(shí)行招拍掛政策之后，國(guó)家對(duì)工業(yè)用地的價(jià)值考量標(biāo)準(zhǔn)將從原來(lái)的產(chǎn)值轉(zhuǎn)變?yōu)榈貎r(jià)，以前壓低地價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)力將逐步被配套和服務(wù)的質(zhì)量所替代，從而從零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)招商的模式中走出來(lái)。

　　在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，政府主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是最常見的開發(fā)模式，地方政府將工業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)單理解成開發(fā)區(qū)招商引資的工具，地方政府以招商引資為旗幟，通過(guò)在稅收及土地方面的優(yōu)惠吸引企業(yè)進(jìn)入，以達(dá)到解決就業(yè)、拉動(dòng)GDP及彰顯政績(jī)目的。往往是盲目上馬，粗放經(jīng)營(yíng)，大量土地被浪費(fèi)，而真正需要土地的企業(yè)又需要排隊(duì)等候，這種反差在發(fā)達(dá)城市尤為突出。以溫州為例，全市到2004年底共建成10個(gè)工業(yè)園區(qū)，但至今園區(qū)內(nèi)仍有43%的土地沒(méi)有開發(fā)，溫州只是全國(guó)的一個(gè)縮影。

　　主體企業(yè)開發(fā)模式，是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園，例如寶鋼，以寶鋼為核心形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，從而產(chǎn)生一個(gè)關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)集群。主體企業(yè)與專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是存在明顯的區(qū)別，主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，更多是借助其本身產(chǎn)業(yè)地位來(lái)帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐，只談建造工業(yè)建筑，缺少工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)作的基本手段，項(xiàng)目開發(fā)往往沒(méi)有規(guī)劃可行性和連續(xù)性，建好的物業(yè)空置率高居不下，土地的市場(chǎng)價(jià)值得不到充分的發(fā)揮。

　　隨著政府調(diào)控力度的加大，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)必日趨規(guī)范，按照新的理念和新的開發(fā)模式運(yùn)作將成為趨勢(shì)。專業(yè)化開發(fā)模式要求項(xiàng)目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地資源整合和開發(fā)，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)設(shè)計(jì)，為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)用房，同時(shí)提供相應(yīng)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)土地的集約配置效應(yīng)。國(guó)內(nèi)比較成功的案例包括總部基地、BDA國(guó)際企業(yè)大道等，均是在專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)后引入相同類型企業(yè)進(jìn)駐的結(jié)果。

　　工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，很多項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金動(dòng)輒數(shù)億元，資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這就意味著工業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的融資能力有非常高的要求。我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)目前的融資途徑主要還是來(lái)自于銀行，但是國(guó)內(nèi)銀行目前還沒(méi)有專門針對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款政策，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度要明顯高于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。融資渠道單一的局面短期內(nèi)很難改變，工業(yè)地產(chǎn)融資模式多元化將是一段時(shí)間內(nèi)，工業(yè)用地專業(yè)化開發(fā)的最大挑戰(zhàn)。

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