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土地增值稅延緩房企上市步伐
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-29
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- 中研網(wǎng)訊：
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此前有消息稱，港交所通知深圳鴻隆地產(chǎn)赴港上市聆訊押后，鴻隆地產(chǎn)成為第一家上市計劃受土地增值稅政策影響的房企。
短期效應(yīng)：房企上市受阻
1月19日，香港市場消息稱，深圳地產(chǎn)企業(yè)鴻隆地產(chǎn)1月18日中午突接到港交所通知，表示由于土地增值稅關(guān)系，需要押后上市聆訊。該消息同時稱鴻隆早已為土地增值稅撥備，預(yù)計對公司為上市準(zhǔn)備的帳目影響不大。
消息傳出后至今，鴻隆地產(chǎn)方面并未對此事作出公開反應(yīng)。
1月22日，記者電話采訪鴻隆地產(chǎn)方面一位仲姓負(fù)責(zé)人，對方對上述消息并未否認(rèn)，同時表示上市計劃可能因此要延后，至少上市聆訊按照原計劃實施的可能性已經(jīng)很小。但該負(fù)責(zé)人明確，鴻隆地產(chǎn)公司方面尚未收到消息中所稱的港交所通知，因此對今后赴港上市有關(guān)步驟的細(xì)節(jié)安排未作說明。
“近幾年，鴻隆地產(chǎn)發(fā)展的主要項目集中在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域�！敝槿耸客嘎丁�
鴻隆地產(chǎn)的上市集資規(guī)模為5億元，上市保薦人為光大融資。在爭取與境外投行的合作上，雷曼兄弟已向鴻隆地產(chǎn)投資2000萬美元。
盡管土地增值稅對房企上市進程的最終影響，可能還需要等各地具體實施細(xì)則出臺后才能最終確定，但已有投資銀行界人士指出，正當(dāng)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)部署上半年赴港上市之際，突然嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策，很大程度上令這些公司隨時要重列帳目和盈利預(yù)測，以及在定價時要顧及更多風(fēng)險因素。
國泰君安分析師張宇分析，土地增值稅重點打擊了依靠囤地增值的行為，這也對土地利潤的預(yù)期判斷會有所降低。換言之，對準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地作為重要資產(chǎn)組成部分，其盈利預(yù)測勢必要作出相應(yīng)調(diào)整。
截至目前，除鴻隆和景瑞兩家外，還有多家內(nèi)地房企在籌劃境外上市(以香港居多)，其中太平協(xié)和旗下中國地產(chǎn)的分拆計劃已提交上市聆訊。
對這些公司的上市前景，也有分析人士樂觀表示，迫使一些房企上市計劃暫緩及作出一些微調(diào)的主要原因，是此次政策的突然令原來的部署有點措手不及，但預(yù)期計劃其后上市的房企調(diào)整時間相對從容，不會受太大影響。
長期效應(yīng)：調(diào)整戰(zhàn)略
在準(zhǔn)備境外上市的房企中，和鴻隆地產(chǎn)上市聆訊押后略有不同的是，一些已經(jīng)制定一套完整上市計劃的房企，不得不把土地增值稅政策帶來的影響作為重點考慮因素，并因此考慮對上市計劃作出調(diào)整。
“對企業(yè)的土地儲備戰(zhàn)略而言，土地增值稅的影響非常大。”上海易居房地產(chǎn)研究所副所長李戰(zhàn)軍直言，對正在加強土地儲備的企業(yè)而言，首先財務(wù)報表的許多關(guān)鍵數(shù)據(jù)都要被改寫。
1月22日，上海景瑞地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理助理謝琨無奈地向記者表示，“對景瑞此前的上市計劃而言，土地增值稅的影響肯定不小，進行微調(diào)是必然的�！�
就在不久前，景瑞地產(chǎn)向外界拋出了公司境外上市的“三級跳”計劃：在現(xiàn)有土地儲備基礎(chǔ)上，今年再投入10億左右資金增加土儲；今年春節(jié)前確定國際財務(wù)顧問，在2007年7月前完成上市前的一輪私募；爭取2008年境外上市。
當(dāng)時，和許多境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)選擇的上市路徑一樣，景瑞地產(chǎn)的第一步也是土儲戰(zhàn)略。謝琨坦言，這幾年大力增加土地儲備，除了保證今后3年左右的開發(fā)用地外，更重要的是為上市時對公司估值起到提升作用。
為此，景瑞地產(chǎn)在過去的兩年中在全國各地拿地，龐大的“2+X”土儲計劃也初步成型：即以上海為中心的長三角區(qū)域、以京津為中心的環(huán)渤海區(qū)域兩個區(qū)域中心，加重慶、西安等重點城市。短短幾年間，景瑞地產(chǎn)在全國土儲總量達到5000畝左右，總規(guī)劃建筑面積超過400萬平方米。
而如今，“形勢很不明朗。土地對房地產(chǎn)公司在盈利方面的貢獻被大大削弱，如果要繼續(xù)完成之前的上市計劃，必須在土地要素以外發(fā)揮更多的優(yōu)勢�！敝x琨透露，針對土地增值稅可能帶來的影響，公司計劃在2008年之前，重點開發(fā)“短平快”項目，以增加資本流動。
對于原先計劃的未來土地儲備，謝琨表示，土地增值稅將在今后的土儲中作為重點考慮因素。
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