土地增值稅“清算制”沖擊波

　�。痹拢保度胀�，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目（即成本）金額５０％的，課稅３０％；最高的，增值額占扣除金額２００％以上的，課稅６０％。

　　但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率極少被嚴(yán)格使用�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果，這一“例外”規(guī)定被普遍使用，目前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的１％至３％。這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)明顯不符。

　　“土地增值稅從‘預(yù)征’轉(zhuǎn)為‘清算’，會(huì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)空間�！鄙虾Ｈf(wàn)欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的一位銷售經(jīng)理說(shuō)，“清算制”是使土地增值稅“恢復(fù)”到開發(fā)商應(yīng)該繳納的水準(zhǔn)，并不是新增稅負(fù)――“不是現(xiàn)在要多繳，而是以前少繳了”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對(duì)應(yīng)的是開發(fā)利潤(rùn)并非成本，說(shuō)土地增值稅會(huì)“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會(huì)壓縮高利潤(rùn)空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額２０％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項(xiàng)目，增值額自然又會(huì)“縮水”。

　　樓市進(jìn)入稅收調(diào)控新階段

　　即將實(shí)行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個(gè)信號(hào)：稅費(fèi)政策成為２００７年加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要工具。

　　１月１日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在１９９８年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高２倍，其中繳納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的０．５元至１０元調(diào)整為１．５元至３０元。同時(shí)，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高１倍的政策也正式實(shí)施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。２００７年房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)政策調(diào)控正式啟幕。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副研究員尹中立認(rèn)為，調(diào)整相關(guān)稅收政策對(duì)樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把�。ǚ�?jī)r(jià)逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)。此稅種在國(guó)際上通行，一般占財(cái)產(chǎn)稅的７０％至８０％的比重，在我國(guó)實(shí)施也只是遲早之事�！�

　　要精準(zhǔn)“打擊”不要稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

　　對(duì)于稅收調(diào)控，普通購(gòu)房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房?jī)r(jià)偏高的利器，擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

　　房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，“稅收調(diào)控能否起到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是執(zhí)行。”

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