資產(chǎn)價格泡沫的形成有其自身一套規(guī)律性。資產(chǎn)價格泡沫指：一項資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價格在一個連續(xù)過程中陡然上升，最初價格的上升產(chǎn)生進一步上升的預(yù)期，吸引新買主，投機者一般只對此資產(chǎn)交易中的收益感興趣，并不關(guān)心它的實際用途。從這個含義上看，中國房地產(chǎn)近年來價格迅速上漲，明顯表現(xiàn)出泡沫化特征。房地產(chǎn)價格上升越快，越有更多人追捧。有購買能力的去買，沒有購買能力的借錢也去買，唯恐失去機會，特別是一些剛工作不久的人，本來無較大購房能力，但是由于喜歡趕潮流，不斷加入到承接高起房價的人群中去，無限的需求延續(xù)著無限的價格上漲，維持著房地產(chǎn)泡沫的膨脹。實際上，即使在市場成熟的發(fā)達(dá)國家，大多數(shù)剛工作不久的年輕人也很難有能力購房產(chǎn)。中國年輕一族趕時髦，是促使房價泡沫越吹越大的重要因素。

    我國房地產(chǎn)價格進入快速上升軌道，已持續(xù)六七年時間，期間與表現(xiàn)良好的宏觀經(jīng)濟彼此推動，奧運會、世博會的促進等，使北京、上海等大城市為首的房價上漲過快。而今，奧運會已臨近，其促漲作用也近乎強弩之末，宏觀調(diào)控如影隨形，房地產(chǎn)價格還能狂漲多久？

    房價已缺乏繼續(xù)上漲的有力支撐

    1、中央政府抑制高房價的堅強決心

    自2005年初房地產(chǎn)“新政”啟動以來，中央政府疾風(fēng)驟雨似的密集調(diào)控。2006年3月5日，總理政府工作報告明確提出，繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快問題，進一步表明中央政府調(diào)控房價的決心。從2006年4月起，國務(wù)院連續(xù)出臺多項調(diào)控房價措施，明確房價上漲責(zé)任在地方政府。5月l1日，七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》。7月24日六部委又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等。

    幾年來對房地產(chǎn)價格的一系列宏觀與微觀調(diào)控，效果不理想，全國大多數(shù)城市房價持續(xù)攀升，部分中心城市房價上漲加速，中央政府對這種調(diào)控效果甚為不滿。可以想象，如果這次調(diào)控時滯期過去，仍未看到政策效果的話，調(diào)控政策定會再次重拳出擊，打壓高起的房價。

    2、宏觀調(diào)控存在滯后期

    政策出臺需要市場一個消化過程。北京現(xiàn)在銷售的樓盤，大部分是2006年4月前出讓的土地或獲得的預(yù)售許可證，房價也延續(xù)上年的漲勢。2006年5月中下旬調(diào)控后入市的土地，2007年年中才可形成有效的供應(yīng)，因此，調(diào)控效果在2007年年中可望顯現(xiàn)。2006年10月初，北京銀監(jiān)局推出“未封頂樓盤不得辦理銀行按揭”措施，即未封頂房允許預(yù)售，但是不給消費者銀行貸款，這一定程度上抑制了過度需求，由于政策滯后期存在，效果沒有充分顯現(xiàn)。

    國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施越來越細(xì)、力度越來越大。而各地房價上漲沖動大，政府、房地產(chǎn)商、購房者三方博弈存在，使宏觀調(diào)控措施滯后效應(yīng)甚為明顯。但是，國家宏觀調(diào)控政策不會因此止步不前，未來房價已顯示出難測，銀行早已謹(jǐn)慎行事。在市場供過于求、資金來源趨緊情況下，房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高將日趨艱難。

    3、更多因素使高房價喪失支撐力

    首先，需求趨于乏力。普遍中低收入者購房能力已將耗盡；大學(xué)生就業(yè)難，起薪降低，房價收入比過高，購買力嚴(yán)重不足。稅收力度加大，五年內(nèi)賣出二手房，要繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加以及個人所得稅等，使炒房現(xiàn)象將得到大大抑制。2006年7月對外資、港澳臺購房設(shè)限，使高房價喪失一支重要支撐力量。此外，股市恢復(fù)正常，也會分流大量炒房資金。資金供應(yīng)將不會過于充裕。

    其次，相對高房價，房子的租金較為便宜，也相對穩(wěn)定。有些地方有時租金反而下跌。官方透露，從1998年到 2004年，青島房價上漲50%多，而房租卻離奇下降7%。以租還貸已經(jīng)不可行。一個健康的房地產(chǎn)市場，房價應(yīng)該與房屋租金同步上漲�？墒侵袊�這幾年房價連續(xù)上漲，租金卻基本不變，說明房價上漲多為非理性。而且，大量資金為追求高利潤涌入這個市場，使房地產(chǎn)市場泡沫化程度加深。一旦一些資金撤出，其后果不堪設(shè)想。因此，諸多因素表明，房價逆轉(zhuǎn)已成山雨欲來之勢，沒有更多基礎(chǔ)因素可以支撐房價長期持續(xù)上漲。

有跡象表明房價已走向頹勢

    1、“有價無市”局面漸趨顯著

    從目前看，房地產(chǎn)業(yè)無論交易量，還是交易面積都在下降，開發(fā)商資金壓力加大，部分開發(fā)商已把土地所有權(quán)抵押給多家銀行，北京高檔住宅成交量出現(xiàn)慘跌局面，各個售樓處門前冷落，“有價無市”局面日趨明顯。資料顯示，體現(xiàn)供求關(guān)系的市場消化系數(shù)(市場實現(xiàn)吸納量/市場有效供應(yīng)量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降為今年1-9月的0.5783，即去年市場有效供應(yīng)樓盤供不應(yīng)求，而今年至少有48.66%的面積處于剩余狀態(tài)。此數(shù)據(jù)表明地產(chǎn)商在加大力度清舊貨的同時，又開始高價囤新貨；同時也表明購房者的觀望氣氛濃厚，市場消化能力減弱。

    房價高位運行且交易量下降。在這種情況下，市場價格機制可自發(fā)抑制房地產(chǎn)市場發(fā)展，有價無市的局面會愈加顯著。有報道，近日山西煤老板組成的看房團到北京看房，之后訂單寥寥，已經(jīng)顯示出北京房產(chǎn)今非昔比。以前開盤前有大批購房者通宵達(dá)旦排隊，而今開發(fā)商需付錢請購房團來看房，房地產(chǎn)市場的賣方市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。此外，以前大量熱錢流入中國購買房產(chǎn)，期望人民幣升值后拋售獲利。但是，如今人民幣升值緩慢且與美元間存在利差，使賭人民幣升值的熱錢幻想破滅。一部分購入房產(chǎn)的外資可能選擇拋售，對房價有促跌作用。而且外資購房設(shè)限，開發(fā)商為這部分資金準(zhǔn)備的供應(yīng)量也會成為空置房。

    2、空置面積居高不下，空置率增加

    近年來中國房價一路上漲，但是空置面積始終高達(dá)1億平方米以上。目前為1.22億平方米。按每平方米3000元計算，是3660億人民幣。按一年貸款利率6%計算，開發(fā)商因為空置房，僅利息損失就接近200億元。大批房地產(chǎn)企業(yè)面臨被淘汰的危險。

    廣東省房協(xié)市場分析課題組最近發(fā)布報告顯示，2006年廣東省總體待銷部分(小于1年的空置)大幅增長48.86%，空置1年以上的滯銷和積壓商品房同比大幅度下降34.37%。北京市建委房地產(chǎn)交易管理中心揭示，北京市的房屋空置面積也在增加，截至2005年10月底，全市空置一年以上商品住宅面積為258.5萬平方米，漲幅為9.2%，占商品房空置面積的69.4%。商品房難賣，實力不強的房地產(chǎn)商很可能垮掉。這些房地產(chǎn)商在垮掉前會拋售未售出的房產(chǎn)。巨大的空置面積，使高房價無以為繼。

    高房價還能挺多久

    應(yīng)該看到，只要是泡沫，總會崩潰。而且，泡沫越是接近崩潰，價格上升就越快。從理論上看，泡沫存在的概率越小，需要用來補償泡沫破裂損失的預(yù)期收益就越大。不管股市、匯市，還是房地產(chǎn)市場，漲得最厲害的時候，就是快要見頂?shù)臅r候。房價無理由快速增長正預(yù)示著泡沫崩潰即將來臨。

    但是目前看，房地產(chǎn)泡沫還會維持一段時間。其原因，一方面資產(chǎn)價格泡沫一旦形成有個自我維持期；另一方面，如前所述，政策有個時滯期，市場上現(xiàn)在未封頂?shù)脑谑蹣潜P，大多已批準(zhǔn)預(yù)售近半年甚至更長，正常情況下銷售回款多，開發(fā)商還未顯現(xiàn)出資金鏈問題。政策的真正效應(yīng)將會在2007年年中見效。而且旺盛需求的存在也堅定了房產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)價格高漲之勢，最終取決于資金及人們的信心情況。

    事實上，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房價上漲的內(nèi)在動力歸結(jié)于現(xiàn)行房地產(chǎn)融資模式與預(yù)售制度。房地產(chǎn)開發(fā)需要大筆資金，預(yù)售可提前回籠資金，房地產(chǎn)商就可造成一種氣氛，讓消費者產(chǎn)生房價上漲預(yù)期，從而刺激需求。外資熱錢進入是促使房地產(chǎn)市場泡沫膨脹的重要因素。近些年，地方政府助推，國內(nèi)外熱錢與房地產(chǎn)泡沫互相促進，吸引潛在購房者蜂擁追捧，成就了現(xiàn)今的高房價、開發(fā)商的高利潤以及中國的高經(jīng)濟增長。這種發(fā)展模式是非常危險的。

    而今，距北京2008年奧運會開幕還有一年半時間。由于預(yù)期2008年后，北京房價可能發(fā)生變化，一些人將及早采取行動，出手囤積的房產(chǎn)，這很可能成為房價下跌的導(dǎo)火索，若恰巧發(fā)生在調(diào)控效果顯現(xiàn)的明年年中，那么2007年下半年或2008年上半年，北京房價將很可能發(fā)生理性回歸，而且整體房價下調(diào)將不可避免。所以，高房價要挺過2008年奧運會確實很難。其他地方的房價也會隨著北京房價的回落而逐步趨于理性。

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