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北京商業(yè)地產(chǎn)回報率下降
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http://mamogu.com 發(fā)稿日期:2007-1-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機當(dāng)前北京好的商業(yè)地產(chǎn)項目稀缺，外資背景的投資基金在商業(yè)地產(chǎn)上陷入“項目荒”。
世邦魏理仕董事盧志華在1月5日召開的“中國商業(yè)地產(chǎn)暨寫字樓年會”上表示，2006年是海外投資基金投資在京商業(yè)地產(chǎn)項目十分紅火的一年。然而2007年對基金來說卻并不樂觀。
一位不愿公開姓名的國際投資基金負責(zé)人向記者表示，當(dāng)前北京好的商業(yè)地產(chǎn)項目稀缺，外資背景的投資基金在商業(yè)地產(chǎn)上陷入“項目荒”，出現(xiàn)“手里大把錢，投不出去”的困境。
海外投資基金苛刻的回報率要求成為其在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目投資騰挪的掣肘。
“以前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率極高，50%、100%，滿足投資者20%－30%是比較容易的�！比酵顿Y公司合伙人李山說，現(xiàn)在一個正常的項目每年凈利潤到10%－15%已經(jīng)是不錯了，而這無法滿足海外基金管理公司回報的要求。
據(jù)“信一天不動產(chǎn)”統(tǒng)計資料顯示：目前北京的酒店式服務(wù)公寓租金從8美元／平方米·月到50美元／平方米·月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平米出租價格下降2-3美元。而今年出租率普遍在60%-70%左右，與去年相比出租率下降了10%-15%左右。如目前酒店式公寓比較集中的CBD商圈、麗都商圈酒店式服務(wù)公寓都出現(xiàn)了明顯下降的趨勢，實際成交租價總體下浮在5％-10%左右。
分析商業(yè)地產(chǎn)投資項目回報率下降的原因，李山認(rèn)為，宏觀政策影響和商業(yè)競爭本身是商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報率下降的主要原因。
現(xiàn)在一個外國的基金不可能馬上到中國投資房地產(chǎn)，要先搭建一個平臺�；馂榱颂岣呋貓舐�，也要到銀行貸款，另外，海外投資基金在國內(nèi)的注冊資本不能少于投資額的50％。這幾個方面的宏觀政策的變化，從發(fā)展商的角度和基金的角度都會遇到很大的困難。
海外基金收購京城商業(yè)地產(chǎn)的特點是，以前海外基金在北京收購的大多是成熟的商業(yè)地產(chǎn)，而2006年上半年收購的大多為在建商業(yè)地產(chǎn)，京城核心商業(yè)地段的成熟物業(yè)已經(jīng)越來越稀缺。
現(xiàn)在往往一個好地段的商業(yè)地產(chǎn)項目還在建的時候，就已經(jīng)吸引了眾多的海外投資基金前來洽談。世邦魏理仕董事盧志華介紹說，已經(jīng)先后有十幾家海外投資基金通過代理行找華貿(mào)中心談，最后華貿(mào)中心選擇了日本一家投資基金，簽下28億元的巨單。
上海華聞國際董事長孫國敬表示，目前很多海外投資基金投資的項目都是以前拿地項目，拿地成本較小，項目利潤空間很大，隨著國內(nèi)土地成本快速上升，可供外資青睞的項目越來越少。
2006年國內(nèi)部分城市住宅價格出現(xiàn)大幅度上升，這使得海外投資基金開始考慮投資一些居住類住宅項目。另外，國內(nèi)房地產(chǎn)公司掀起了一股上市熱，很多投資基金開始盯上即將IPO的房地產(chǎn)公司，由投資商業(yè)地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)向直接投向房地產(chǎn)公司。
然而，國內(nèi)資本也紛紛加入商業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)團。除了首開、首創(chuàng)等地產(chǎn)企業(yè)先后嘗試成立房地產(chǎn)基金外，日前有消息人士透露，中國人壽、太平洋保險、泰康人壽等國內(nèi)保險機構(gòu)也紛紛表示，欲在2007年成立房地產(chǎn)投資基金，試水商業(yè)地產(chǎn)項目。
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